투자 부동산에 위대한 세입자를 배치하기위한 7 가지 팁
1. 법을 따르십시오.
임대인은 모든 입주 예정자를 동등하게 대우해야합니다. 연방 공정 주거 법 (Federal Fair Housing Act) 으로 알려진 법이 있습니다.이 법은 주택 과 관련된 모든 활동에서 특정 계층의 사람들에 대한 차별을 방지하기 위해 고안되었습니다.
요약하면 다음을 기준으로 차별 할 수 없습니다.
- 인종 또는 색상
- 국적
- 종교
- 섹스
- 가족 상황 (자녀가있는 가족)
- 무능
또한 많은주의 주 에서는 반드시 따라야 만하는 공정 주택 규칙이 있습니다. 따라서 해당 지역 법을 잘 알고 준수해야합니다.
2. 좋은 신용으로 임차인을 선택하십시오.
재정적으로 책임이있는 세입자를 찾고 싶습니다. 그들이 청구서 지불 책임이있는 경우, 제 시간에 임대료를 지불하고 아파트에 대한 책임을 질 가능성이 큽니다. 세입자의 재정 상태를 확인하는 과정은 두 단계로 진행됩니다.
A. 소득 확인 :
- 이상적으로 월 소득이 월세의 3 배 이상인 세입자를 찾고 싶을 것입니다.
- 그들의 급료 명세서 사본을 요청하십시오.
- 고용주, 고용 기간, 출석 기록 및 월별 수입을 확인하기 위해 고용주에게 직접 전화하십시오.
- 그들은 시간에 청구서를 지불 한 역사가 있습니까?
- 부채 비율에 대한 소득을 확인하십시오.
- 소득이 월세의 3 배인 경우에도 얼마만큼의 부채가 있는지를 고려해야합니다.
예 : 임대료는 한 달에 1000 달러입니다. 세입자 A는 매달 3000 달러를 벌고 있지만 매달 2400 달러의 부채를 납부하고 있습니다. 이 세입자는 월 소득이 있더라도 아파트를 제공하기가 더 어려울 수 있습니다. 임차인 B는 한 달에 2500 달러를 벌지 만 부채는 없습니다. 이 세입자는 소득이 월세의 3 배가 아니더라도 임대료를 낼 우수한 후보자가 될 수 있습니다.
- 사전 퇴거 , 민사 판결 또는 파산을 찾으십시오.
3. 범죄 배경 조사 수행
범죄 정보 는 공공 기록이며 다양한 법원 집에서 볼 수 있습니다. 이 수표는 중범 및 사소한 위반을 나타냅니다. 하나를 운영하려면 세입자의 이름과 생년월일이 필요합니다. 범죄 기록이있는 사람은이 정보를 위조하려고 할 수 있으므로 유효한 신분증을 확인하여 그들이 자신이 말하는 사람인지 확인하십시오.
철저한 형사 소송에 포함될 내용 :
- 연방 법원 기록 검색
- 주 전체 범죄 기록 검색
- 카운티 형사 재판소 검색
- 국무부 범죄 수사부 검색
- 성범죄자 데이터베이스 검색
3주의 사항 :
- 캘리포니아와 같은 일부 주에서는 특정 형사상의 신념을 가진 임대인을 차별하는 것을 지주가 금지합니다. 집주인 인 경우, 50 개의 과속 딱지를 가진 세입자를 거절하는 것보다 마약이나 폭력 범죄로 유망한 세입자에 대한 거절을 정당화 할 수있는 더 쉬운 시간을 가질 수 있습니다. 마약이나 폭력 범죄가 다른 입주자의 안전을 위태롭게 할 수 있기 때문입니다.
- 전국적인 범죄 기록 데이터베이스가 없으므로 철저한 배경 조사가 어려울 수 있습니다.
- 스스로 범죄 수사를하는 것은 시간이 많이 걸릴 수 있습니다. 이 검사를 수행하기 위해 평판 좋은 세입자 심사 회사를 고용하는 것이 가장 좋습니다. 추가 비용을 지불하기 위해 종종 신용 수표와 함께 사용할 수 있습니다.
4. 임차인의 임대 역사를 살펴보십시오.
가능하다면 세입자의 이전 소유주 중 적어도 두 명과 이야기해야합니다. 이는 신청인이 문제가있는 세입자 인 경우 현재의 집주인이 세입자를 손에서 떼어 내고 싶어 할 수도 있고 진실이 아닐 수도 있기 때문입니다.
질문해야 할 질문 :
- 세입자 가 제 시간에 임대료를 냈습니까?
- 그 이동의 이유는 무엇입니까? 집세를 지불하지 않았거나 집주인의 규칙을 어기면 세입자가 퇴거 했습니까?
- 임차인 이 이사하기 전에 30 일 전에 통고 했습니까?
- 그들은 어떻게 그들의 아파트를 지켰습니까? 그들이 깨끗 했습니까?
- 그들은 정상적인 마모 이외에 아파트 손상을 유발 했습니까?
- 그들은 이웃들을 존경 했나?
- 그들은 종종 불평 했습니까?
물론, 신청자가 첫 번째 임차인, 학생 또는 최근 졸업생 인 경우 임대 경력이 없을 수 있습니다.
이 경우 임대 계약서에 공동 서명자가 필요할 수 있습니다.
5. 안정적인 임차인 선택
신청서에 거주 인의 이전 주소와 고용 기록을보십시오. 그들은 종종 직업을 옮기거나 전환합니까? 그들이 자주 움직이면이 패턴은 계속 될 것이며 곧 다시 손에 결원이 생길 것입니다. 그들이 일관된 고용을 보이지 않았다면, 3 개월 내에 아파트를 살 여유가 없을 수도 있으며, 임차인 검색을 처음부터 시작하거나 퇴거를 다루기 시작할 것입니다.
6. 침실 당 최대 2 인
아파트 당 사람이 많을수록 소음이 많아지고 투자 가치가 커집니다. HUD 에는 침실 당 거주자 수에 대한 특정 규칙이 없지만 다음과 같은 경우를 제외하고는 침실 당 최대 2 인의 규칙이 공정 주택 법에 따라 합리적이라고 간주됩니다.
- 주 및 지방 법 :
- 주 또는 로케일에 특정한 주택 코드가있는 경우에는 집주인이 반드시 따라야합니다.
- 주거의 규모와 구성 :
- 500 평방 피트의 침실은 250 평방 피트의 방보다 많은 거주자를 수용 할 수 있습니다.
- 거실과 서재가있는 유닛은없는 것보다 더 많은 점유자를 수용 할 수 있습니다.
- 연령 및 어린이 수 :
- 1 개의 침실을위한 유아를 가진 2 명의 성인에게 빌리기 거부하는 것은 차별로 간주 될 수 있지만, 1 개의 침실을위한 십대와 2 명의 성인에게 임대하기를 거부하는 것은 합리적인 것으로 간주됩니다.
- 아파트 당 최대 인원을 배치 할 수는 있지만 아파트 당 최대 어린이 수는 제공 할 수 없습니다.
- 부패 / 하수도 시스템의 한계 :
- 시스템의 용량이 거주자의 특정 수를 용인 할 수만 있다면.
7. 본능을 신뢰하십시오.
전 세계에서 모든 상영을 할 수 있지만 때로는 본능이 최고의 인물 판사입니다. 그렇지 않으면 종이에 잘 어울리는 세입자에 대해 뭔가가 있다는 것을 느낄 수 있습니다. 나중에 세입자가 다른 사람의 신분을 사용하여 아파트를 신청했음을 알게됩니다. 검진을 신뢰하십시오. 그러나 당신의 장을 무시하지 마십시오.