당신이 부동산 임대 재산에 투자 를 고려하는 경우, 할 많은 연구가 있습니다. 또한 집주인이되기에 적합하고 재산을 관리 할 시간이 있어야합니다. 그러나 지금은 제쳐두고, 우리가 여기서하고 싶은 것은 자산 이 임대 작업에서 현금 흐름을 창출하는 방식을 조사하는 것입니다.
예를 들어 4 개의 유닛 모두 풀 타임 대여가 예정되어있는 4 중 플렉스를 사용합니다. 이것은 투자로 부동산 의 잠재력 을 설명하기위한 간단한 현금 흐름 계산입니다. 중요한 것은 대부분의 투자와 마찬가지로 프론트 엔드에서 지능적이고 잘 연구 된 구매입니다. 우리는이 구매자가 자신의 연구를 수행하고 우리의 fourplex에서 좋은 구매를 한 것으로 가정합니다. 다음은 구매 및 대여 세부 사항입니다.
- fourplex의 구매 가격은 325,000 달러입니다.
- 구매자는 20 %, 즉 $ 65,000, 자금 $ 260,000을 지불합니다.
- 30 년 대출은 6.5 %, 원리금 /이자는 월 1,643 달러입니다.
- 매달 1,943 달러를 지불하기 위해 구매시 세금과 보험료는 $ 3,600 / 년입니다.
구매자는 연구를 수행하여이 단위에 대한 꾸준한 임대 수요를 확인했습니다.이 단위는 대부분 시간을 많이 차지했습니다. 그러나 계산시 신중해야하기 때문에 실제 현금 흐름 을 예상하기 위해 6 %의 결원 및 미납 위험이 계산됩니다.
단위는 모두 동일하며 한 달에 900 달러 씩 빌릴 수 있습니다. 우리의 계산이 어떻게 고장 났는지 보자.
- 총 임대 소득은 $ 900 X 4 X 12 개월 또는 연간 43,200 달러입니다.
- 지불액은 $ 1,943 X 12 = $ 23,316입니다.
- 이전 소유자의 수리비는 평균 1 년에 1,700 달러입니다.
- 공석 및 신용 손실 은 임대료의 6 % 또는 연간 2,592 달러로 추산됩니다.
- 소유자는 잡화 및 광고비로 매년 약 400 달러를 지출하고 본인 소유 재산을 관리합니다.
그것들은 우리의 현금 흐름 계산에 들어가는 기본 운영 항목입니다. 우리의 계산을 이익으로 가져 가자.
- 임대 소득 - 공석 손실 - 지불 - 지출 = 현금 흐름
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = 긍정적 인 현금 흐름에서 매월 $ 1,266.
"투자 한 현금 "으로 수익을 분석하면 실제 현금 투자액을 65,000 달러로 나눠서 연례 현금 환급, 즉 15,192 달러로 나눌 수 있습니다. 이것은 투자 한 현금으로 23 %의 수익률입니다! 이러한 종류의 수익을 창출하는 투자는 거의 없습니다.
현금 흐름은 많은 투입 요소의 함수이며, 그 중 일부 또는 여러 개가 현금 흐름을 변경하고 손상 시키거나 향상시킬 수 있습니다. 일부는 시장과 경제에 영향을줍니다. 주요 지방 고용주가 폐쇄하거나 이동할 경우 임대 주택에 대한 수요가 밤새 낮아질 수 있습니다. 이것은 통제 할 수없는 것이지만, 현지 고용주의 건강 및 계획에 대한 귀하의 실사를 피함으로써 희망적으로 피할 수 있습니다. 그들이 최근에 갱신 된 장기 임대로 건강하고 수익성이 있다면, 당신은 아마 좋은 모습 일 것입니다.
귀하가 통제 할 수없는 다른 요소는 부동산 세 및 재산 보험입니다.
세금 및 보험료가 인상되어 영업 비용이 상승하고 영업 소득 및 현금 흐름이 낮아질 수 있습니다. 이러한 부정적인 요인들은 당신이 통제 할 수있는 다른 요인들을 보완 할 수 있습니다. 마케팅, 관리 및 유지 보수 비용을 절감 할 수있는 방법을 찾을 수 있습니다. 물론 임대 시장이 강하면 임대료를 인상 할 수 있습니다. 그것은 공석을 증가시킬 수 있으므로 섬세한 균형을 이룹니다. 더 많은 비어있는 부서에서 수입을 잃어 버리면 임대료 인상으로 인한 이익을 쉽게 없앨 수 있습니다.
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