모든 부동산 양도 비례 배분에서와 마찬가지로 우리는 360 일간의 "은행가 년"을 사용하고 있는지 또는 폐쇄 일을 "통해"또는 "끝내고"비례 배분하는지 여부를 알아야합니다. 365 일 년.
단계는 다음과 같습니다.
- 정책이 만료 된 날로부터 마감일까지의 일 수를 결정합니다.
- 보험 일일 비용을 계산하십시오.
- 1 일당 금액을 곱하십시오.
샘플 보험료 분담을 해보 죠. 부동산 투자자가 임대 부동산에 대한 보험 정책을 취하고 있습니다. 보험료는 연간 1350 달러입니다. 정책 보험료는 2 월 12 일에 전액 납부되었으며 해지는 같은 해 10 월 15 일입니다. 우리는 일년 365 일 달력을 사용하고 있으며, "종료"를 통해 일할 계산합니다. 즉, 판매자가 계약 마감일을 지불합니다.
- 10 월 16 일부터 내년 2 월 11 일까지의 일 수 : 10 월 16 일 + 11 월 30 일 + 12 월 31 일 + 1 월 31 일 + 2 월 11 일 = 119 일
- $ 1350을 365 일로 나눈 값 = 일일 비용 $ 3.70
- $ 3.70 비용 / 일 X 119 일 = $ 440.30의 비례 금액.
이 금액은 판매자에게 위약이되고 구매자에게 위탁됩니다.
찬성론과 성명서
비영리 기관인 부동산 거래 거래 명세서에 왜 비례 배분해야하는 항목이 있습니까?
- 조건부 날인 증서에 돈 - 때로는 경비를 위해 에스크로에 보관 된 돈 중 일부가 판매자에게 반환되거나 구매자를 위해 에스크로에 남아 있어야하는지 결정할 필요가 있습니다.
- 보험 - 보험료가 미리 지불되므로 판매자는 1 년간의 보험료를 지불했습니다. 마감시, 그 프리미엄 머니 중 일부는 나머지를 위해 판매자에게 반환되며, 그들은 부동산을 소유하지 않을 것입니다.
- 재산세 - 보험과 같지만 다른 방식으로 작동합니다. 6 월에 폐업한다고 가정 해보십시오. 올해 1 월 1 일까지 납부하기 위해 올해의 세금 계산서가 11 월에 나옵니다. 구매자는 세금 시간에 소유자가되지만 전체 세금 연도가 아닙니다. 따라서 매도인은 마감일과 세금 납부 기한까지의 금액을 납부해야합니다. 보통, 그 금액은 구매자 측의 청구서에 적어지고 구매자는 납부 기일에 세금을 지불합니다.
- 임대료 - 대부분의 경우 임대 부동산은 매월 초에 임대료를 지불하게됩니다. 따라서 매월 15 일에 거래가 종결된다면 판매자는 한달 내내 지불을 받았지만 그 중 절반 만 지불하게된다. 구매자는 해당 월의 마지막 15 일 또는 16 일 동안 임대료를 공제합니다.
- 상업용 리스료 - 지불 구조가 다른 여러 종류의리스가 있습니다. 복잡하기는하지만 마감에는 판매자의 소유 기간이 얼마 남았는지와 나머지는 새 소유자에게 배당해야합니다.
- 농장 및 목장 임대 - 종종 농장과 목장은 방목을 위해 이웃이나 정부로부터 토지를 임대 할 수 있습니다. 그렇다면 계약 종료 후 적용되는 선결제 조건은 더 이상 소유자가 아니기 때문에 판매자에게 전달해야합니다. 구매자가 이에 대한 책임을집니다.
이러한 것들은 받아 들여지는 관행 들임을 아는 것이 중요하지만 그 중 일부는 구매 계약의 일부로 협상 될 수 있습니다. 그들은 철제 입되지 않았습니다. 특히 상업용 부동산의 경우 날카로운 부동산 전문가는 가격 교착 상태에 직면했을 때 협상 될 수있는 거래 분야를 지적함으로써 고객에게 가치가있을 수 있습니다.