부동산 투자가는 재정적으로 유리한 경우 투자 재산을 취득 할 때 판매자로부터 기존 모기지를 인수 할 수 있습니다. 이 과정이 끝나면 모기지이자를 상환하는 데 필요한 비례 배상이 이루어집니다.
모기지이자가 연체료로 지불 될 때, 매도인은 매수인이 종결 후 다음 지급액에 대해 그이자를 지불 할 것이므로 매수인이 마감일까지 또는 그이자를 위해이자를 갚아야한다.
대부분의 비례 배분과 마찬가지로 구매 계약서를 통해 비공개로 처리할지 또는 비공개 처리할지 여부를 알아야합니다.
- 1. 판매자가 구매자에게 빚지고있는 관심 날짜를 계산하십시오.
- 2.이자의 일일 금액을 결정하십시오.
- 3. 총 일수 / 일을 일 수에 곱하십시오.
샘플 Pro-ration을 해보 죠. 부동산 투자가는 7 월 16 일에 임대 부동산을 폐쇄하고 있습니다. 모기지 잔액은 $ 257,505이며 이자율은 6.75 %이며 우리는 연중 365 일을 사용하고 있습니다. 폐회 일을 '통해'비례 배분 해 드리겠습니다. 즉, 매도인은 매매 종료일에 대해 지불하고 있음을 의미합니다.
- 1. 구매자에게 빚진 일 판매자는 7 월 1 일부터 16 일까지 16 일입니다.
- 2. $ 257,505 X .0675 = $ 17381.59를 365 일로 나눈 값 = $ 47.62 / 일
- 3. $ 47.62 / 일이자 X 16 일 = 판매자로부터 구매자에게 $ 761.92
이것은 판매자에 대한 DEBIT이고 구매자에 대한 CREDIT입니다.
부동산 거래 비례 배분 정보
모기지 가정은 공통된 것이 아니므로 가정에 대한 모기지이자의 비율은 실제로 그렇게 일반적이지 않습니다.
주거 또는 상업상의 성명서에는 구매자와 판매자가 마감일을 기준으로 요금 공유를 지불 할 수 있도록 돈을 프로 액면 화해야하는 많은 항목이 있습니다.
재산세
재산세는 연체료로 지불되며, 이는 전년도를 의미합니다. 세금은 일반적으로 월 단위가 아니라 매년 지불되기 때문에 재산세 비례 배분이 가장 일반적입니다.
또한 모기지가있는 경우 매월 징수되는 세금 에스크로가있어 연간 청구액을 수령 할 때 보장 할 수 있습니다. 마감일을 기준으로 구매자는 당일부터 과세 연도의 시작일까지 부과 될 세금 금액에 대한 크레딧을 받게됩니다. 납부 기한이 끝나면 전체 세금 계산서를 납부합니다. 판매자는 세금 납부 시점에 해당 연도의 세금을 구매자에게 효과적으로 지불하게됩니다.
재산 보험
구매자는 마감일부터 보험에 대한 책임을집니다. 판매자는 일부 보험료를 선불로 지불했을 수 있으므로 계약 종료 후 취재 일에 지불 한 금액에 대한 크레딧을 받게됩니다.
렌트
이것은 아파트 및 다가구 주택 거래에서 더 일반적이지만, 단독 주택도 임대됩니다. 임대료 감면 요건을 피하기 위해서는 매월 말일에 마감해야합니다. 예를 들어 월 중순에 문을 닫으면 매도인은 이미 한달 내내 집세를 징수 할 것입니다. 구매자는 월 중순에서 말까지 임대료를 공제합니다.
더 복잡한 상업 공간
상업 임대를 구조화하는 여러 가지 방법이 있습니다. 일부는 세입자가 세금 또는 기타 운영 비용의 일부 또는 전부를 부담하고 있습니다.
이 중 어느 것도 프로 비례가 요구 될 수 있으며, 소매점 단지 나 쇼핑 센터의 경우에는 집주인과 비용을 공유하는 경우 모든 임대 공간에 대한 계산이 필요합니다.
이미 상업 임대료를 언급 했으므로 큰 소매 임대 계약의 경우 많은 계산이있을 수 있습니다. 그것이 회계사가있는 이유입니다.
선불 또는 후불 금액이 포함 된 부동산 거래는 사실상 마감 명세서에있는 항목에 대한 평가가 필요합니다. 부동산 전문가가하는 것이 아니라 구매자 또는 판매자 클라이언트에게 설명 할 수 있어야합니다.