난이도 : Easy
소요 시간 : 5 분
방법은 다음과 같습니다.
- 해당 부동산의 총 영업 이익 (GOI)을 결정하십시오.
총 잠재 소득 - 공실률 및 신용 손실 = 총 영업 이익
- 재산의 운영 경비를 결정하십시오. 여기에는 경영, 법률 및 회계, 보험, 수위, 유지 보수, 소모품, 세금, 유틸리티 등에 대한 비용이 포함됩니다.
- 총 영업 수익에서 영업 비용을 뺀 순 영업 수익에 도달합니다. 총 영업 이익이 52,000 달러이고 영업 비용이 37,000 달러 인 부동산 예를 사용하면 순 영업 수익은 다음과 같습니다.
$ 52,000 - $ 37,000 = $ 15,000 순 운영 수입
상업 대출 기관은 모기지가 보증되는지 여부와 부동산에 대한 대출 금액을 결정하기 위해 여러 가지 자격 기준을 사용합니다. 투자자 소유주는 대개 저당 잡힐 부동산의 소득 창출 잠재력만큼이나 대출 기관에게 중요하지 않기 때문에 대개 신용 기록에 대해 개별적으로 평가하지 않습니다.
사실 주택 구매자가 구매하는 주택에 살 예정이므로 대출 기관은 모기지 지불 능력과 채무 상환 내역을 평가합니다.
상업용 부동산과는 매우 다른 상황입니다. 사무실 단지를 생각해 봅시다. 구매자는이 속성을 하나의 목적으로 구매합니다. 임대 소득으로부터 긍정적 인 현금 흐름을 창출한다.
수입
구매 동기는 소득이므로 대출 기관은 주로 소득에 따라 자산을 평가하려고합니다.
물론, 부동산 조건 및 기타 요소가 모기지 자격에 입력되지만 수입은 큰 요인입니다. 부동산이 부채 상환 (모기지 지불금 납부)을 할 수 있고 여전히 월 소득이 현금 흐름을 유지할 수 있다면 모기지가 시작될 수 있습니다.
경비
물론 비용은 NOI 계산의 주요 고려 사항 중 절반입니다. 재산의 운영 비용을 모두 모으는 것이 중요합니다. 여기에는 다음과 같은 것들이 포함될 수 있습니다.
- 마케팅 및 광고 - 부동산 유형에 따라이 비용 범주가 크게 다를 수 있습니다. 아파트 재산의 경우,이 비용의 대부분은 입주자 지원자를 창출하는 광고 일 것입니다. 소매 또는 사무실 부동산의 경우에도 동일한 내용이 적용되지만, 임차인을 위해 소비자 또는 고객에게 부동산을 알리기위한 마케팅 비용이있을 수도 있습니다.
- 관리 - 전문적인 관리는 더 큰 상업용 부동산의 표준입니다. 이 비용은 중요하지만 전문가의 경영진이 자산의 운영 및 유지 보수에서 생성 할 수있는 절약 비용으로 상당 부분 상쇄 될 수 있습니다.
- 유틸리티 - 세입자에게 전달되지 않은 것은이 카테고리에 속합니다.
- 수리 및 유지 보수 - 조경에서부터 깨진 에어컨 유닛 또는 유닛 페인팅에 이르기까지 모든 것이이 양동이에 있습니다.
- 보험 - 이것은 또한 중요한 비용입니다.
그것들은 주요 카테고리이며, 재산과 세입자의 사용에 의존하는 다른 비용들이 있습니다.
수입에 근거한 대출 기관이 원하는 비율이 승인을 가리키고 있지 않다면 차용자는 그 비율을 줄이기 위해 더 많은 현금을 지불 할 수 있습니다. 순 영업 수익은 상업 대출에서 매우 중요합니다.
팁 :
- 모든 운영 경비를 계산에 조심해야합니다. 누락 된 비용은 순 영업 수익을 증가시킬 것이므로 고객이 cap rate를 사용하여 평가에 따라 부동산을 초과 지불하게 할 수 있습니다.
- 가장 많이 사용되는 투자자 계산과 계산을위한 스프레드 시트를 보려면이 lin을 가져 와서 상위 10 개의 계산을하십시오 .
필요한 것 :
- 계산자
- 운영 비용의 포괄적 인 항목 화.
이 계산 중 어떤 것도 로켓 과학이 아닙니다. 신속하게 업무를 처리하고 상업 투자자 고객과 지능적으로상의 할 수 있습니다.