신속하고 수익성있는 판매를위한 팁
서류
소득 및 경비 보고서 : 임대 부동산을 판매하기 전에 모든 금융 정보를 순서대로 확인하고 싶습니다.
소득 및 경비 보고서를 준비하면 잠재적 인 구매자에게 부동산 가치에 대한 더 나은 그림을 제공합니다.
소득 : 이 소득 및 경비 보고서에 포함되어 있으며 월별 및 연간 기준으로 재산으로받은 모든 소득을 기록하고 싶을 것입니다. 테넌트의 월 임대료뿐만 아니라 주차 공간, 세탁기 및 건조기 사용 또는 지불로 인한 추가 임대료가 포함될 수 있으며, 재산에 게시판이나 휴대 전화 타워가있을 정도로 운이 좋은 경우 지불해야합니다.
지출 : 소득 및 지출 보고서에는 귀하가 해당 연도에 지출 한 돈도 포함되어 있어야합니다. 여기에는 다음이 포함될 수 있습니다.
- 재산세
- 보험료
- 수도 및 하수도 요금 : 유틸리티에 대한 책임이있는 경우.
- 전기 요금 : 유틸리티에 대한 책임이있는 경우.
- 가스 요금 : 유틸리티에 대한 책임이있는 경우.
- 유류비 : 유틸리티에 대한 책임이있는 경우.
- 유지 보수 : 대부분의 투자자 및 / 또는 부동산업자는 유지 보수 비율을 추정합니다. 전통적으로이 금액은 총 운영 수입 의 5 %입니다. 유지 보수 비용은 건물의 크기, 건물의 나이 및 외부 공간의 양에 따라 달라질 수 있습니다. 조경 비용, 오래된 또는 실패한 고정물, 문 잠금 장치, 창문, 금이 간 타일, 배관 누수, 지붕 누출 또는 흔들린 난간과 같은 것을 포함 할 수 있습니다.
- 공석 비용 : 대부분의 투자자는 공석 요인도 고려합니다. 부동산 유형에 따라이 수치는 총 운영 수입의 5 ~ 10 %가 될 것으로 예상 할 수 있습니다. 공석 비용에는 임대 광고를 게재하는 것과 같은 부동산 판매 비용 과 세금 및 보험료와 같은 부동산 보유 비용이 포함될 수 있습니다.
소득, 경비 및 재산 관리 관련 서류 수집
소득 및 경비 보고서의 항목 : 임대 부동산을 판매하기 전에 소득 및 지출 보고서에 포함 된 항목의 하드 카피를 찾아야합니다. 전년도의 성명서를 모으기를 원할 것입니다. 여기에는 모든 공과금 청구서, 보험 증서, 재산세, 모기지 지불, 임대료 지불, 유지비 등이 포함될 수 있습니다.
이러한 영수증을 모두 컴퓨터로 스캔하여 디지털 사본을 가지고 있어야합니다. 이렇게하면 잠재적 구매자, 변호사 또는 부동산 중개인에게 항목을 보내는 것이 더 쉽게 할 수 있습니다. 전자적으로 사용할 수 있으므로 이미 요청한 경우입니다.
모든 적용 가능한 임대 사본 : 현재 세입자에 대한 모든 임대 계약서 사본을 수집하고자합니다. 이 금액 은 현재 임대료와 임대 기간 을 확인하는 데 사용됩니다.
부동산에 대한 최근 개선 사항 목록 : 최근 몇 년 동안 부동산 개선 사항 목록을 작성해야합니다. 예를 들어, 새로운 지붕을 씌우고, 용광로를 교체하거나 주방을 개조하셨습니까? 또한 작업이 완료된 대략적인 날짜와 아마도 개선의 대략적인 값을 포함시키고 자 할 것입니다.
개선 목록에 서술 형용사를 추가 할 수 있습니다. 예를 들어, 개조 된 부엌을 말하면서, 회색 셰이커 스타일의 캐비닛, 극 백색 화강암 및 경 사진 지하철 등을 포함하여 개조 된 부엌을 말하면 더 매력적일 수 있습니다.
또한, 수행 된 작업의 증거를 찾아야합니다. 이는 인보이스 사본, 작업 계약서 또는 기타 영수증이 될 수 있습니다.
부동산 중개인은 귀하의 부동산에 대한 리스팅 세부 사항을 종합 할 때 종종이 개선 목록을 사용합니다. 따라서이 목록은 가능한 한 철저하게 작성되어야합니다.
허가증 사본 : 귀하가하고자하는 첫 번째 일은 귀하의 재산에 공개 허가가 없는지 확인하는 것입니다. 마을에 따라 전화 나 온라인을 통해 직접 요청할 수 있습니다. 이를 공개 공개 기록 요청이라고합니다.
해당 부동산에 대한 공개 허가가있는 경우 판매 전에 폐쇄해야 할 수 있습니다. 어떤 작업을 완료해야하는지 결정하고, 작업을 완료하기 위해 허가 된 계약자를 고용 한 다음, 마을의 검사관에게 나와 허가를 취소 할 수 있도록 작업이 완료되었는지 확인해야합니다.
해당 부동산에 대해 완료된 모든 작업에 대한 모든 허가의 사본을 수집하거나 가져와야합니다. 귀하의 마을은 부동산에 기록 된 모든 허가증 사본을 제공 할 수 있어야합니다.
이익 잠재력 결정
재산을 팔면 잠재적으로 얼마나 많은 돈을 벌 수 있는지를 알기 위해 재정을 평가해야합니다.
1. 모기지에 얼마 빚이 있습니까? 선불 벌칙이 있습니까?
2. 부동산 매각 중 종결 비용에 대해 알아보십시오. 여기에는 판매시 부동산 양도세, 판매 중 부동산 중개인 수수료, 기록 수수료 및 변호사 비용이 포함될 수 있습니다.
3. 귀하의 세금 기준이 부동산에 대한 것임을 알고 세금에 얼마나 많은 액수가 있는지 알아보십시오. 세금 기준이 무엇인지 결정하려면 회계사와상의하십시오.
일반적으로, 구입 가격, 폐장 비용 및 개선 사항과 같은 특정 연도에 상각 되지 않은 자산에 지출 된 모든 비용을 감안하여 감가 상각비 에서 차감 한 금액을 수년 동안 기준으로 계산합니다.
4. 부동산의 거친 시장 가치가 무엇인지 파악하십시오. 작년에 귀하의 지역에서 판매 된 2 ~ 3 개의 유사한 부동산을 찾아야합니다. 이 번호를 사용하여 부동산이 판매되어야하는 가격 범위에 대한 대략적인 아이디어를 얻을 수 있습니다.
5. 당신의 저당에 남긴 금액을 뺀 금액의 대략적인 시가 가치를 매물로 팔아서 얼마만큼의 돈을 버려야하는지 결정하기 위해 부동산 매각 비용을 뺀다.
6. 그런 다음 양도 소득세로 얼마나 많은 돈을 댈 것인지 결정해야합니다. 이렇게하기 위해서는 재산의 판매 가격에서 계산 한 세금 기준을 뺀 값을 취하십시오. 이 금액은 양도 소득세에 대한 빚을 결정합니다. 회계사와 이야기를 나누십시오. 판매시 거의 돈을 갖고 도망 갈 수는 없지만 자산 소유권 전반에 걸친 감가 상각비 상각으로 인해 양도 소득세가 현저하게 증가 할 수 있습니다.
유지
지연된 유지 관리 : 판매하기 전에 가능한 한 좋은 것으로 보이는 재산을 갖기를 원할 것입니다. 이것은 당신이 연기 한 유지 보수 문제 를 다룰 때입니다. 여기에는 공용 영역 페인팅, 조경 개선 또는 호소 억제, 주행 화장실 또는 수도꼭지의 미세한 물방울 고정 등이 포함됩니다.
자본 개선 : 판매 이전에 자본 개선을 완료하는 것이 그만한 가치가 있는지를 결정해야합니다. 개선 효과가 비용보다 큰 수익을 창출합니까? 예를 들어, 시장 가격보다 낮은 가격으로 부동산에 새로운 지붕을 올릴 수 있습니까?
재산에 더 많은 돈을 투자하는 것이 이치에 맞습니까? 그러한 개선을하지 않으면 판매 가능성이 줄어 듭니다. 나쁜 지붕, 썩은 데크 또는 벽의 구멍으로 누군가 물건을 구입할 수 없게됩니까?
일반적인 팁
세입자에게 통보 : 임대 부동산이 실제로 시장에 나와있을 때, 장래의 구매자는 부동산을 볼 때 적어도 한 임대 유닛을 입력 할 수 있어야합니다. 그러므로 당신은 세입자에게 당신이 판매를 위해 부동산을 올리고 있다고 통보 할시기와 방법을 결정해야합니다. 재산의 크기에 따라 모든 세입자에게 부동산 매각 의사를 통보하지 않아도됩니다. 장래의 구매자에게 보여주고 자하는 아파트의 세입자에게 알릴 수 있습니다.
때로는 세입자가 재산이 팔려고 나간다는 말을 듣고 두려워합니다. 그들은 판매 될 때 이주하게 될 것이라고 걱정합니다. 그들은 또한 새로운 집주인이 재산을 관리하는 방법에 대해 걱정합니다. 일부 임차인은 합리적이고 불합리한 문제에 대해 임대인을 상대로 환기를 할 수있는 기회로 삼으므로 임차인이 장래의 구매자와 상호 작용하도록주의하십시오.
모든 공실을 채우십시오 : 판매하기 전에, 귀하는 귀하의 재산에 100 % 점유하는 것이 이상적입니다. 공석이있는 경우 모퉁이를 잘라 공석을 신속하게 채우지 마십시오. 여전히 귀하의 전체 심사 과정을 따라야합니다.
귀하의 부동산이 빨리 팔리지 않는다면, 귀하는 그 부동산에 거주하는 세입자가 무엇이든 붙어있을 것입니다. 또한 부동산에 문제가있는 세입자 를 배치 하여 최고로 보일 필요가있을 때 부동산을 손상시킬 수 있습니다. 나쁜 세입자가 차지하는 것보다 비어있는 단위를 갖는 것이 낫습니다.
인터뷰 부동산 소개업자 : 임대 부동산을 나열하려면 부동산업자를 찾아야합니다. 과거에 함께 일한 적이있는 안락한 부동산 중개사가 이미있는 경우, 모든 준비가 완료되었습니다.
그렇지 않으면 여러 부동산 중개인과 면담해야합니다. 부동산 유형 및 판매 지역을 전문으로하는 부동산 중개인을 찾는 것이 중요합니다. 단독 주택 또는 콘도는 그렇게 전문화 된 사람이 필요하지 않을 수 있지만, 다세대 부동산, 복합 부동산 또는 기타 고유 한 투자의 경우 판매하려고하는 부동산 유형을 판매 한 사람을 찾고 싶습니다. 변호사가 이혼, 세금 어필 또는 법인 법률과 같은 특정 분야를 전문으로하는 것과 같은 방법으로 생각하십시오.
언제 시장에 내놓을 것인가? 투자 부동산은 1 차 주택을 주택 소유자에게 판매하는 것과 동일한 규칙을 따르지 않습니다. 일반 가정 시장은 봄 학기에 가장 강합니다. 가정이 새 학년이되기 전에 새집에 들어가려고하기 때문입니다.
일반적으로 일년 중 언제든지 투자 자산을 매각 할 수 있습니다. 공휴일이나 여름철에는 더 낮은 활동을 볼 수 있습니다.