클라이언트의 에이전트와 권한의 의무를 정의하는 상태
표현 기관
특급 대행사는 본인과 대리인이 구두 또는 서면 합의를 통해 작성합니다. 이 표현 상태에 대한 명시적인 의도를 나타냅니다.
부동산의 경우 대행사는 일반적으로 판매자와 서면상의 계약서 또는 구매자와의 구매자 대행사 계약에 의해 작성됩니다. 일부 주에서는 구두 동의를 할 수 있지만 대부분은 동의하지 않습니다.
암시 된 기관
당사자의 행동에 의해 대행사 관계를 형성하는 것도 가능합니다.
부동산 중개인이 일반적으로 대리인의 책임이지만 대리인 계약에 서명하지 않은 경우에도 암묵적 대행사를 통해 대리인으로 간주 될 수 있습니다. 동일한 토큰으로 고객이 대행사에 조언이나 행동을 요청하면 대행사에있는 조언이나 행동을 암시하는 것으로 암시 된 대행사를 만들 수 있습니다.
일부 주에서는 서면 대행 계약 없이는 대행사가 존재할 수 없다는 특정 법률을 만들었습니다. 이것은 의도하지 않은 묵시적 대행을 피하는 데 도움이됩니다.
비공개 이중 에이전트가되지 마십시오.
묵시적 대행사를 배제하지 않은 주에서, 귀하의 상장 고객과 대행사 대표로 지위를 갖고 있다면, 그 목록에 관심이있는 구매자와 함께 일할 때 무엇을하는지주의하십시오. 첫째, 대리인 자격을 구매자에게 공개 한 다음 귀하가 대리인임을 암시하는 의무를 이행하지 않아야합니다.
오늘 끝내주는 길
뉴 멕시코에서는 라이센스가 중단되었지만 과거에는 Texas와 Colorado에서 중개인 라이센스를 보유했습니다.
많은 주에는 이제 " 거래 중개 "를 지원하거나 "대행사"가없는 구매자 또는 판매자의 표현으로 다른 이름으로 불리는 문서 및 공개가 있습니다. 부동산 중개업자라는 용어는 요즘은 더 이상 의미가 없습니다.
그래서, 나는 상장을 할 수 있고, 판매자를위한 대리인이 될 수 없다. 그것은 내가 항상 한 일이다.
변호사 또는 판사와 함께 일하는 경우에만 구매자 또는 판매자와 함께 대행사의 질문이 생겼습니다. 웬일인지, 나는 그들을 나의 웹 사이트와 함께 끌어 당겼다. 대리 책임 으로 인해 제가 대리인이되기를 원하지 않았습니다.
대리 책임은 대리인의 고객이 대리인의 활동에 위험을 초래할 수 있습니다. 그래서, 제가 잘못한 일을하거나 실수를 저 지르게된다면 제 의뢰인도 책임을 져야 할 것입니다. 이 합법적 인 사람들은 내가 규칙을 신중히 따랐다는 것을 알았지 만 위험을 원하지 않는다는 것을 알고있었습니다.
내가 구매자와 함께 일했을 때, 나는 항상 거래 중개인으로 일했으며, 중개인이 아니 었습니다. 그들은 거의 물어 보지 않았고, 우리의주의 공개 양식은 고객에게 제 임무를 명확하게 제시했습니다. 여기에서 그들은 법률에서 똑바르다 :
A.이 섹션의 규정에 명시된 바와 같이 정직하고 합당한주의.
B. 지역, 주 및 연방 공정 주택 및 차별 금지법, 뉴 멕시코 부동산 면허 법 및 부동산 위탁 규칙 및 기타 해당 지역, 주 및 연방 법률 및 규정 준수.
C. 고객 또는 고객과 체결 한 모든 서면 계약의 이행
D. 고객 또는 고객이 서면으로 달리 합의하지 않는 한, 거래를 완료하는 중개인의 고객 또는 고객에 대한 지원 :
- 적절한시기에 모든 오퍼 또는 카운터 오퍼의 프리젠 테이션; 과
- 계약 조건 및 거래 종료에 대한 지원 거래 중개인이 16.61.19.8 NMAC의 D 항 단락 (1)과 (2)에 설명 된 서비스, 조언 또는 지원을 제공하지 않는 경우, 고객 또는 고객은 브로커가 그러한 서비스, 조언 또는 지원 및 중개인은 거래에 관련된 다른 중개인에게 서면으로 그러한 합의의 존재를 공개해야한다.
E. 중개인 또는 중개인의 지식 또는 전문 지식 밖에있는 거래와 관련된 문제가있을 수 있으며 동료 중개인 또는 중개인이 고객 또는 고객이이 문제에 대한 전문가의 조언을 구할 것을 제안한다는 사실을 중개인이 인정합니다.
F. 중개인이 수령 한 모든 자금 또는 재산에 대한 신속한 회계 처리 .
G. 고객이나 고객 및 브로커가 다음과 같은 거래를하는 잠재적 인 이해 상충을 처리하는 데 관련된 다른 브로커에게 G. 서면 공개 :
- 중개인이 거래 당사자와 서면으로 작성한 중개 관계 또는
- 브로커가 거래에서 갖는 사업, 개인 또는 가족 성향의 중대한 중요성 또는 관계
- 뉴 멕시코에서 이용할 수있는 다른 중개 관계 옵션;
아. 제휴 중개인 또는 자격있는 중개인이 재산 또는 거래에 대해 또는 거래를 완료하기 위해 거래 당사자의 재정적 능력에 대해 실제로 알고있는 불리한 사실 사실의 서면. 공개가 필요한 불리한 내용의 사실에는 연방 공정 주택 법이나 뉴 멕시코 인권법이 적용되는 정보가 포함되어 있지 않습니다.
I. 이전 고객의 동의 또는 법에 의해 요구되지 않는 한 사전 기관 관계의 과정에서 습득 한 기밀 정보 유지.
J. 서면으로 달리 승인되지 않는 한, 제휴 브로커 또는 유자격 브로커는 매매 고객 또는 고객이 이전에 그들이 매매 가격을 부동산의 요구 가격 또는 상장 가격보다 낮은 가격으로 수령 할 것이라는 사실을 거래 중에 고객이나 고객에게 공개해서는 안된다 ; 구매자 고객이나 고객이 이전에 서면 제안서에 제시된 가격보다 큰 가격을 지불 할 것이라고 이전에 말한 바 있습니다. 부동산 매매를위한 고객 또는 고객의 동기; 판매자 클라이언트 또는 고객 또는 구매자 클라이언트 또는 고객이 제안 된 조건 이외의 조건에 대해 자금을 조달한다는 데 동의해야합니다. 법에 의해 공개가 요구되는 경우를 제외하고는 동료 브로커 또는 자격 브로커의 고객이나 클라이언트가 기밀로 유지하도록 서면으로 요청한 기타 정보.
그것은 고객이 가지고있는 우려 사항을 처리합니다.