상업 대출 기관은 인수시 매우 신중합니다. 구매자의 개인 신용 기록은 상업 대출에서 거의 중요하지 않기 때문에 대출 결정을 내리기 위해 다른 기준을 사용합니다. 상업 부동산은 수입을 창출하기 위해 구매되므로 인기가있는 기준 중 하나는 주택 담보 대출을 적절하게 지불하고 차용자에게 이익을 남기는 데 충분한지를보기 위해 소득을 보는 것입니다.
대출 기관이 아파트 나 다세대 자산을 볼 때, 모기지가 부여되는지 그리고 얼마나 많이 지불되는지는 DSCR 또는 부채 서비스 보장 비율을 사용하여 결정될 수 있습니다. 그것은 단순한 계산이지만 매우 중요합니다. 대금업자는 개인의 신용 점수 또는 소유자의 역사에별로 관심이 없습니다. 투자의 목적은 ROI, ROI 및 현금 흐름이므로 현금 흐름이 주요 고려 사항입니다.
사실, 투자자들은 아파트 프로젝트에 대한 현금 흐름 계산이 올바른지 확인하기 위해 대출 기관의주의를 중시해야합니다. 그들은 소득과 지출을 보여주는 금융을보고 싶어합니다. 그러면 그들은 미래에 계속되거나 좋아 지거나 악화 될 것처럼 보이는지 확인합니다. 이 수치가 현금 흐름이 부채 상환액을 적절히 충당 할 것이라는 것을 보여 주면 투자자의 투자 선택 및 평가 기술을 검증합니다.
프로젝트와 모기지 금액이 이미 설정된 DSCR을 계산하는 방법을 볼 수있는 곳이 많지만 구매자는 구매를 고려중인 프로젝트에서 얼마를 빌릴 수 있는지 알고 싶어 할 것입니다. 투자자는 자신의 계산을 수행하고 그들이 선택한 번호를 확인하기 위해 선택한 대출 기관을 찾습니다.
이러한 관점에서 투자자와 대출 기관은 모두 공통의 목표를 가지고 있습니다. 프로젝트가 충분한 이익을 남겨두고 채무를 충당 할만큼 충분히 수익을 낼 것입니까?
우리는 현재 DSCR을 받고, 대출자가 요구하는 DSCR로 부동산을 평가하는 두 가지 방향에서이를 살펴볼 것입니다. 이 계산은 공통 대출 최소 수용 가능 DSCR 1.20을 사용하여 해당 금액으로 환원됩니다. 그런 다음 DSCR을 가져와 다른 방향으로 진행할 것입니다.
난이도 : 평균
소요 시간 : 20 분
방법은 다음과 같습니다.
- 공석 및 신용 손실을 차감 한 후 현금 흐름 또는 총 운영 수입을 결정 합니다 .
총 187,000 달러의 임대료 - 9 % 공실 및 신용 손실 ($ 16,830) = $ 170,170
- 그런 다음 세금 및 보험을 포함한 운영 및 관리 비용을 제외한 나머지 순이익 ( NOI) 또는 순수 영업 수익 을 얻으십시오.
총 운영 수입 - 모든 지출 = NOI, 또는 순 운영 수입
$ 170,170 - 72,470 (경비) = $ 97,700 NOI
$ 97,700 / 12 개월 = $ 8142 / 월 NOI
- 대출 기관이 최소 허용 DSCR 1.20을 사용하는 경우 월간 8142 달러는 월간 모기지 지불액의 1.2 배가되어야합니다. 최대 지불액을 얻으려면 $ 8142를 1.2로 나누어야합니다.
$ 8142 월 순이익 / 1.20 최소 DSCR = $ 6785 / 월 최대 모기지 지불.
- 이제는 현재 요율로 얼마를 빌릴 것인지 결정할 필요가 있습니다. 이 구매자가 30 년 대출에서 6.875 %의 이자율을 기대할 수있는 경우, 담보 대출 계산기 는 주택 담보 대출 및 이자율이 원금 및이자 지급으로 이어지기 때문에 대출 기관 이이 부동산에 1,032,836 달러 를 대출 할 의향이 있음을 알려줍니다 월 6785 달러, 최소 1.20 DSCR.
대부분의 모기지 계산기는 대출 금액을 계산하기 위해 지불, 이자율 및 시간을 입력하게합니다.
- 우리가 시작했을 때 우리는 명시된 DSCR을 사용하여 모기지 금액을지지하고 있음을 알았습니다. 구매자는 우리가 구매를 위해 평가하는 부동산을 얼마나 많이 모기지에 빌려주고 있는지 추정하려고합니다. 하지만 현재 프로젝트의 비용과 모기지 지불액을 알고있는 곳에서 DSCR 계산을 해보겠습니다.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 연간 모기지 지불액 = 1.30 DSCR
이 경우 1.3이 1.2보다 우수하므로 수용 가능한 DSCR 일 가능성이 큽니다. 그러나 운영 프로젝트에서 새로운 대출 을 모색하는 경우 현재 NOI가 모기지 금액으로 사용할 수있는 것을 처음 보았을 때 사용됩니다.
숫자가 작동하면 투자자와 대출 기관은 프로젝트 자금 및 미래 수익성에 대해 좋은 느낌을 가질 수 있습니다.
필요한 것 :
- 재산에 대한 수입 및 지출 내역.
- 모기지 계산기.