사업주가 모기지가있는 상업용 건물을 구매할 때, 모기지 보유자는 구매자에게 표준 모기지 조항 을 포함한 부동산 정책을 요구할 수 있습니다.
다음은 그 예입니다.
예
Andy는 가전 제품을 판매하는 회사 인 A-1 Appliances를 소유하고 있습니다. Andy의 회사는 Lucky Lending에서 얻은 담보 대출로 새로운 창고를 구입했습니다.
Lucky Lending에서 얻은 A-1 대출은 창고에 의해 확보됩니다. 창고가 대출을위한 담보 역할을하기 때문에 Lucky Lending은 그에 대한 보험에 든다 . 럭키 (Lucky)의 이익을 보호하기 위해 A-1은 상업용 부동산 정책에 따라 창고에 화재 및 기타 위험으로 인한 손해를 대비해야합니다. 계약서 에는 정책 에 표준 모기지 조항이 포함되어야한다고 명시되어 있습니다.
표준 절
과거에는 재산 보험 을 작성한 보험 회사 가 1943 년 뉴욕 표준 화재 방침 (New York Standard Fire Policy)이라는 정책 양식을 사용해야했습니다. 후자에는 대출 기관의 권리를 다루는 Mortgagee라는 조항이 포함되어있었습니다. 이 조항은 표준 모기지 조항으로 언급되었습니다.
오늘날 뉴욕 양식은 거의 사용되지 않으며 ISO 상업용 부동산 정책은 산업 표준으로 간주됩니다. ISO 형식은 모기지 론자 (Mortgageholders)라는 조항에서 모기지를 다루고 있습니다. 이 조항은 이제 표준 모기지 조항으로 사용됩니다. 그것은 개별 보험 회사가 작성한 많은 재산 정책에 나타납니다.
이해
ISO 모기지 조항은 신고서에 명시된 모기지 보유자에게 적용됩니다. 대금업자는 대출을위한 담보로 사용되는 건물이나 구조물의 분실이나 손상에 대해 보상을받습니다.
정책에 여러 대출 기관이 나열되어있는 경우 우선 순위에 따라 대출 대상이 결정됩니다. 예를 들어, 보험 계약자가 2 개의 모기지 (1 차 및 2 차)가있는 건물을 구입했다고 가정합니다. 건물이 타 버린 경우 첫 번째 모기지에 기재된 대출 기관에 돈이 지급됩니다. 첫 번째 대출 기관이 보상을 받으면 두 번째 담보 대출 기관에 지불금이 지급됩니다.
모기지 조항에 따르면 대금업자는 "자신의 이익이 나타날 때"지불금을받을 것입니다. 이것은 각 대출 기관이 받게 될 금액이 피보험자 건물의 손상 범위와 대출금의 차액 (원금 및이자)에 달려 있음을 의미합니다. 예를 들어, 화재로 A-1 어플라이언스의 창고가 파괴됩니다. 화재가 발생했을 때, A-1은 Lucky Lending에게 75 만 달러의 원금과이자가 발생했습니다. Lucky Lending은 재산에 대한이자 지불 $ 750,000을받습니다.
보험 회사가 손실에 대해 지불 할 금액은 정책의 한도에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, A-1 창고가 150 만 달러에 보험에 가입되어있는 경우, 보험 회사는 모든 해당 당사자 (A-1 기기 및 모든 대출 기관)에게 150 만 달러를 초과하여 지불하지 않습니다.
일부 주에서는 대출 기관이 모기지가 아닌 신뢰 증서를 통해 대출금을 확보합니다. 이런 이유로 표준 모기지 조항의 모기지 보유자 는 수탁자를 포함합니다.
유질
채권자의 재산 정책에 따라 손실을 복구 할 대출 기관의 권리는 채무자가 상실되기 전에 부동산 소유자를 상대로 제기 한 차압 행위에 의해 영향을받지 않습니다. 예를 들어, A-1 어플라이언스가 여러 가지 모기지 지불을하지 못해서 Lucky Lending이 채무 불이행 통지를 발행한다고 가정합니다. 통보가 발부 된 지 한 달 후, 창고는 화재로 파괴됩니다. 기본 통지는 정책에 따른 손실에 대해 Lucky가 지불 할 권리에 영향을 미치지 않습니다.
보험 계약자의 행위
모기지 론자는 보험 계약자가 보험 계약 조건을 위반하더라도 보험 증권의 손실을 복구 할 권리가 있습니다.
예를 들어 A-1 어플라이언스의 창고가 화재로 인해 파괴되었다고 가정하십시오. A-1은 재산 보험 회사 에 건물 및 그 내용에 대한 손해 배상을 청구합니다. 그러나, A-1은 조정자 가 재산을 조사하여 손상을 조사하는 것을 거부합니다. 보험사는 A-1이 정책 조건 을 준수하지 않았기 때문에 궁극적으로 A-1의 주장을 부인 합니다 .
Lucky Lending이 정책에 따라 회복 할 권리는 대출 기관이 특정 조건을 충족하는 한 A-1의 행동에 영향을받지 않습니다. 대출 기관은 :
- 보험 계약자가 지불하지 않아 미납 된 보험료를 지불하십시오.
- 손실 증명을해야한다는 통지를받은 후 60 일 이내에 손실 증명서를 제출하십시오 (보험 가입자가 그렇게하지 않은 경우).
- 대금업자가 건물의 소유권 또는 점유가 변경된 사실을 알고 있거나 위험이 크게 변경된 경우 보험자에게 통지하십시오.
대출 기관이 이러한 모든 절차를 완료하면 A-1의 재산 정책에 따라 손실금을 수령 할 수 있습니다.
권리 양도
ISO 모기지 조항에는 대위 변제 조항이 포함되어 있습니다. 보험자가 대금업자에게 손실금을 지불하고 피보험자에게 지불을 거부하는 경우, 대금의 대금 청구권은 지불 금액만큼 보험 회사에 이체됩니다. 이전 예에서 A-1 어플라이언스는 보험 계약 조건을 준수하지 않았기 때문에 정책에 따라 지불이 거부되었습니다. Lucky Lending이 손상된 창고에 대한 관심으로 70 만 달러의 보험료를 받았다고 가정 해보십시오. 화재는 건물에 저장된 전기 건조기의 결함으로 인해 발생했습니다. Lucky Lending이 손상에 대한 보상을받지 못했다면, 대금업자는 건조기 제조업체에 재산 피해에 대한 소송을 제기했을 수 있습니다.
A-1의 부동산 보험 회사는 손실에 대해 Lucky Lending을 면책했습니다. 따라서, 대금업자에게 보상을 청구 할 권리가 보험자에게 양도됩니다. 보험 회사는 현재 Lucky Lending에 지불 한 70 만 달러를 회수하기 위해 제조업체를 고소 할 권리가 있습니다.
보험자는 대출자에게 모기지에 대한 원금과 발생한이자를 더한 금액을 지불하도록 선택할 수 있습니다. 부채가 남아있는 경우 보험 계약자는 그 금액을 보험자에게 지불해야합니다.
취소 및 비 갱신
모기지 조항 하에서, 보험자는 보험 회사가 보험을 취소하거나 보험 갱신을 거부하는 경우 서면으로 모기지 소유자에게 알려야합니다. 피보험자가 보험료를 납부하지 않은 경우, 보험 회사는 정책을 취소하기 전에 10 일 전에 대출 기관에 통보해야합니다. 보험 회사가 보험료 미납 이외의 사유로 보험 증권을 취소 한 경우 보험자는 30 일 전에 대출 기관에 통보해야합니다. 보험 회사가 정책을 갱신하지 않기로 결정하면 대출 기관에 10 일 전에 통보해야합니다.
이러한 취소 조건 은 주법에 따라 수정 될 수 있습니다. 예를 들어 보험금 미납 이외의 사유로 보험이 취소 된 경우 최소 45 일 전에 대출 기관에 보험 회사에 통지해야하는 국가도 있습니다.