이 작은 숫자는 당신이 돈을 벌 가능성이 있다면 알려줄 수 있습니다.
그러한 재산을 소중하게 생각하는 것은 어렵지 않습니다. 실제로 부동산의 자본금 계산은 쉽고 5 분 정도 소요됩니다.
그것은 모자 비율이 무엇인지 정확히 이해하는 것으로 시작됩니다.
자본금 비율은 무엇입니까?
상한율은 재산이 귀하를 위해 얼마만큼의 소득을 창출 할 것으로 생각하는지에 따라 투자에 대해 기대할 수있는 수익률입니다. 물론 이것은 매우 중요한 요소입니다. 당신은 돈을 잃을 의도로 투자하지 않을 것입니다.
모든 비용이 고려되므로 유사한 속성을 비교하는 좋은 방법입니다. 두 가지 속성이 비슷하지만 비용이 더 많이들 경우 소득이 더 많거나 비용이 적기 때문에 비용이 더 많이들 것입니다.
Cap rate 계산 방법
순 운영 수입과 비교 가능한 부동산의 최근 판매 가격을 사용하여 대문자 사용 비율을 계산할 수 있습니다. 자본화 비율이 결정되고 소득에 따라 현재 시장 가치를 결정하기 위해 구매하려는 부동산에 적용됩니다.
첫째, 유사한 소득 재산의 최근 판매가를 얻으십시오.
$ 300,000에 팔린 6 개짜리 아파트 프로젝트의 예를 사용합시다.
이제 해당 아파트 프로젝트의 순 영업 수익 또는 소유자가 실현 한 순 임대료를 결정하십시오. 모기지를 제외한 모든 운영 비용을 뺍니다. 이 계산은 현금을 지불 한 것처럼 속성 값을 평가합니다.
공제 한 비용이 모두 $ 24,000 인 후에 렌트 수입을 말하십시오. 이제 해당 순 영업 수익을 판매 가격으로 나누어 상한율에 도달하십시오. 24,000 달러의 비용을 300,000 달러의 판매 가격으로 나눈 값은 0.08 또는 8 %의 자본 비율을 제공합니다.
Cap rate 사용 방법
투자자는 두 가지 방법으로 상한 금리 를 사용할 수 있습니다. 그는 최근에 팔린 비교 가능한 다른 부동산에 대한 시가 총액을 기준으로 판매하려는 부동산을 소중히하고 싶어 할 수도 있고, 구입을 고려중인 부동산의 요구 가격이 합리적인지 여부를 결정할 수도 있습니다.
판매 할 때
당신이 작은 아파트 프로젝트를 소유하고 그것을 팔고 싶다고 가정 해 봅시다. 당신은 당신과 비슷한 지역에서 최근에 팔린 부동산에 관한 정보를 수집합니다. 그들은 더 많거나 적을 수 있지만 당신이 판매하고자하는 것과 가능한 비슷하게 특성을 찾으려고 노력합니다.
이전 3 ~ 4 개월 내에 판매 된 세 가지 부동산을 발견했습니다. 까다로운 부분은 순 운영 소득을 찾을 수 있어야한다는 것입니다. 때로는이 정보가 판매 시점으로 목록에 게시되지만, 종종 순 운영 수입이 유리하지 않은 경우에는 그렇지 않습니다. 그러나 상업용 부동산 중개인으로부터 이러한 유형의 정보를 얻을 수는 있습니다. 특히 해당 부동산을 판매 할 예정인 경우에 유용합니다.
그래서 당신은 평균 9.2 퍼센트의 3 가지 부동산 가격에 도착합니다. 재산의 순 영업 수익은 31,000 달러입니다. 이제는 순 영업 수익을 상한율로 나누면됩니다. 31,000 달러를 .092로 나눈 값은 226,957 달러입니다. 당신 재산의 가치가 있습니다.
이 그림에서 부동산에 대해 물어볼 가격을 기준으로 시장에 놓을 수 있습니다.
당신이 구매를 고려하고있을 때
구매 결정을위한 속성을 비교할 때 나열된 속성으로 작업 합니다. 따라서 순 영업 수익을 얻고 각 영업 이익을 계산하는 것이 더 쉬워집니다. 그런 다음 비교하여 어느 것이 가장 좋은 구매를 할 것인지 확인할 수 있습니다.
그러나 비용을 줄이거 나 임대료를 인상 할 수있는 기회를 발견 할 수 있다면 꼭대기로 올라갈 수 있기 때문에 비용과 임대료를 확인하십시오.
부동산 유형 및 크기에 대한 비용이 비정상적으로 높거나 임대료가 비교 대상 부동산의 시장 가격보다 낮다는 것을 알 수 있습니다. 이러한 상황 중 하나라도 캡 비율이 높아지면 캡 비율이 높아져서 잠재적 인 재산이 될 수 있습니다.
495,000 달러에 상장 된 소규모 아파트 프로젝트에 관심이 있다고 가정 해 봅시다. 현재 시장에서 가치가 있을까요, 아니면 가격이 비싼가요? 다시 말하지만, 비교할 수있는 자산 및 평균 판매 한도를 얻으십시오. 예를 들어 9.2 % 비율을 다시 사용하겠습니다.
이 부동산의 순 영업 수익이 39,500 달러라면, 물가에 비할만한 가치가 있습니까? 그 소득을 최고 세율로 나누면 $ 429,348의 가치가 생기기 때문입니다. $ 495,000의 요구하는 가격은 조금 넘습니다.
가치에 대해 정가를 얻으려면 어떤 순 운영 소득이 필요합니까? 수식을 전환하고 묻는 가격에 cap rate를 곱하십시오. 495,000 달러에 9.2 %를 곱하면 45,540 달러의 순 영업 수익이 발생합니다.
그러나 재산이 더 나은 자본 비율을 정당화하는 데는 좋은 이유가있을 수 있음을 기억하십시오. 건물이나 주변 환경의 위치 나 특성 및 품질 일 수 있습니다. 결정을 내리기 전에 모든 것이 평가되어야하지만, 상한율이 도움이됩니다.