자본화 율은 부동산 투자가가 부동산 평가에 널리 사용하는 도구입니다. 또한 상업용 부동산의 적절한 리스팅 및 판매 가격을 결정하는 데 도움이됩니다. 부동산 투자자 고객과 함께 일할 때 대리인과 중개인은 소득을 창출하는 부동산의 가격에 대한 정당성을 결정할 때 도움을 줄 필요가 있습니다.
소득 창출을위한 상업용 및 임대용 부동산은 부동산 평가에 도움이되는 최고 세율에 의존합니다.
비교 가능한 부동산 의 물가와 자본 비율을 알면 고객이 지불 한 가격을 정당화하기 위해 필요한 순이익을 결정할 수 있습니다. 모든 투자자가 최고 투자율을 최고 속도로내는 것은 아니며, 부동산 가격 책정 또는 평가에 대해 상한가를 사용할 수 있도록 지원하면 가치와 전문성을 입증 할 수 있습니다.
난이도 : Easy
소요 시간 : 5 분
방법은 다음과 같습니다.
- 해당 지역에서 최근 팔린 부동산과 비교 하여 자본화 비율 을 구하십시오.
- 가격을 정당화하기 위해 필요한 순 운영 수입을 결정하기 위해 자본화 율에 부동산 가치를 곱하십시오.
예 : 비교 가능한 아파트 단지에 대한 상한율은 12 % 또는 0.12이며, 구매 고려 대상 단지에 대한 가격은 300,000 달러입니다.
$ 300,000 X .12 =이 요구 가격을 정당화하기 위해 필요한 순이익은 $ 36,000입니다.
필요한 것 :
- 계산자
이 주제에 대한 추가 정보
그것들은 기초 다.
왜 상업용 부동산 투자가들이 캡 비율을 사용하는지 이해하는 데 도움이되도록, 다 가족 자산 투자에 대한 큰 그림을 살펴 보겠습니다.
규모의 경제 : 다세대 주택, 특히 아파트는 규모의 경제로 인해 비용 절감의 이점을 제공합니다. 한 장소에 여러 대의 장치가 있고 한 지붕 아래에있는 경우가 많으므로시 서비스에서부터 수리에 이르기까지 비용 절감 효과가 있습니다.
또한 아파트를 짓는 데 단위당 비용이 훨씬 적습니다.
결원 손실의 감소 효과 : 1 인 가족 임대 주택 을 소유하고 있으며 2 개월 동안 비어 있다면 임대 소득의 100 %를 잃게됩니다. 양면 인쇄이면 50 %, 4 중 플렉스는 25 %입니다. 그러나, 만약 당신이 100 유닛 아파트 단지를 소유하고 있다면, 한 유닛은 2 개월 동안 비어 있습니다. 렌트 수입이 월 1 % 만 손실됩니다!
대출 기관은 Cap Rates를 사용합니다 : 개인 주택에 담보 대출을 할 때, 신용 기록과 수입에 관한 것입니다. 상업용 대출에 관해서는 순이익과 모기지 지불에 관한 것입니다. 일반적으로 다수의 투자자가 있으며, 대부분의 경우 신용 점수가 고려되지 않습니다. 부동산의 재무 성과가 주요 대출 기준입니다. 건물의 상태가 양호하고 번호가 작동하면 대부분의 경우 대출이 이루어집니다.
그렇다면 요금을 어떻게 볼 수 있습니까?
문제는 부동산의 최고 세율에 많은 요인이 관련되어 있다는 것입니다. 특히, 관리 및 운영 비용뿐만 아니라 임차료가 순익을 결정합니다. 따라서 임대료가 시가보다 낮거나 비용이 필요 이상으로 높으면 상한 배율이 부동산 가치를 정확하게 반영하지 못할 수 있습니다.
이것은 구매자가 거래를 밝히는 방법입니다. 아파트 프로젝트 소유자가 새 임차인을 찾아 인터뷰하는 것을 싫어한다고 가정 해 봅시다. 이 주인은 단위당 좋은 임금 임차인을 유지하기 위해 임대료를 지불하게되어 기쁩니다. 그래서, 임대료는 다른 세입자가 지금 지불하고자하는 것보다 훨씬 낮을 수 있습니다. 재산을 구입하고 임차 계약 만료, 임차료 인상 및 임차인 교체는 순이익을 많이 변경하고 상한율을 변경합니다.
다른면에서 현재 소유자가 비용을 보지 않으면 비용이 필요할 것보다 높을 수 있습니다. 그들이 관리, 직원 및 수리 비용으로 필요한 것 이상을 지불하고 있다고 가정 해 봅시다. 그 비용을 일렬로 줄이는 것만으로도 큰 차이를 만들 수 있습니다.
여기에서 교훈은 cap rate가 가치의 보장이 아니라 성과의 척도라는 것입니다.
기회를 위해 임대료와 경비를 확인하십시오.