레버리지 란 투자의 잠재적 수익을 구매 및 / 또는 증대하기 위해 다양한 금융 상품 또는 차입 자본을 사용하는 것을 말하며,이 용어는 월 스트리트 (Wall Street) 및 메인 스트리트 부동산 시장 모두에서 사용됩니다.
부동산에 대한 가장 쉬운 예는 주택 담보 대출 (mortgage)입니다. 대부분의 경우 20 %의 계약금 (그리고 좋은 신용 기록)을 통해 재산과 집을 100 % 얻을 수 있습니다 . 일부 모기지 프로그램은 귀하가 더 적은 금액을 내려 놓을 수도 있습니다.
부동산 투자자 인 경우 파트너십을 통해 파트너가 운영 될 수 있으며 파트너가 일부 돈을 모두 버리거나 판매자가 판매하는 부동산의 구매 가격 중 일부를 기꺼이 마련 할 수도 있습니다. 모두는 레버리지의 예입니다
레버리지의 예
좋은 동네에있는 집을 찾고 있다고 가정 해 봅시다. 2 개의 부동산 : 주택 담보가 필요한 $ 500,000의 주택과 완전히 살 수있는 $ 100,000의 주택이 있습니다.
시나리오 1 : 50 만 달러 주택, 은행으로 이동하면 100,000 달러 (20 %)를 내면 40 만 달러의 모기지를 줄 것입니다. 이 지역의 부동산이 연간 5 % 씩 증가한다고 가정하면 12 개월 만에 투자액은 525,000 달러가됩니다.
시나리오 2 : 100,000 달러짜리 집을 사면 모기지가 없으며 아무에게도 빚지지 않습니다. 부동산 시장이 매년 5 % 씩 증가한다면 12 개월 안에 투자액은 105,000 달러가 될 것입니다.
시나리오 1에서 레버리지는 당신의 이익을 위해 일하면서 부동산 투자의 가치를 높였습니다. 그러나 부동산 가격이 첫 해에 5 % 하락하면 시나리오 1은 2 만 5 천 달러를 잃게됩니다. 시나리오 2는 단지 $ 5,000의 쇠퇴를 보았을 것입니다.
부동산 활용을 피할 것
제대로 활용하면 부동산 활용은 부동산 투자자가 투자 수익을 높일 수있는 효과적인 도구가 될 수 있습니다. 핵심은 레버리지의 위험 영역을 적절히 고려하지 않고 의사 결정을하지 않는 것입니다. 이러한 위험성이 높은 행동을 피하고 부동산 활용을 성공으로 이끄는 데 더 많은 기회를 가질 수 있습니다.
01 - 높은 수준의 감사에 대한 집계
비록 재산이 수년 동안 12 %에서 20 %의 이자율로 인상되었다고해도 그 비율을 계속 계산하면 매우 위험한 제안입니다. 이로 인해 재산을 초과 지불 할 수 있으며, 그 차이 를 감사 에서 깨닫게 될 것입니다. 그것이 발생하지 않으면, 당신은 손실이나 악화를 견디고 있습니다.
귀하가 레버리지를 사용하여 부동산 투자를 계획 할 때 적어도 다음 세 가지 시나리오를 고려하십시오. 가장 나쁜; 가장 가능성이 높습니다.
02 - 너무 높은 지불 마감
매우 작은 계약금으로 재산을 관리하는 것은 큰 투자처럼 보일 수 있습니다. 당신은 숫자를보고 당신의 낮은 현금 지출로 인해 투자 수익이 정말로 높다는 것을 알고 있습니다.
문제는 레버리지가 높은 지불금이 높다는 것입니다. 예를 들어, 모기지라면 매월 지불해야하는 것에 의지 할 수 있으며 빌린 돈이 많을수록 월별 지불액이 높아집니다.
시장이 약화되거나 부동산 가격이 예상보다 높은 공실률이나 신용 손실을 겪게되면 처음에는 문제가되지 않았던 높은 모기지 지불금을 유지할 수 없습니다. 월간 생활을 할 수 없다면 투자가 위험 할 수 있습니다.
03 - 좋은 파이낸싱으로 인한 나쁜 구매 결과
많은 투자자들이 높은 차입 자금 조달 설정에서 너바나를 발견했기 때문에 부동산에 대해 과다 지불했습니다. 다르게 말하면, 당신이 아주 적은 현금 지출로 부동산을 얻을 수 있다고해서 그것이 좋은 구매라는 것을 의미하지는 않습니다. 현재 및 예상 시장 동향의 맥락 에서 부동산 의 가치를 살펴보십시오. "comparables"또는 이와 유사한 다른 속성을 찾습니다. 그들이 무엇을 위해 팔았습니까? 이 지역에서 판매되는 것은 무엇입니까?
부동산 가격이 고가 인 경우, 감사는 미미하거나 아예 존재하지 않을 것입니다. 그리고 시장이 잠시 후퇴한다면 당신에게 화가있을 것입니다. 비싼 값 비싼 재산은 중요한 끌림이 될 것이며 손실을 감수하지 않고는 짐을 내릴 수 없습니다.
04 - 현금 흐름이 왕이라는 것을 잊어 버림
이 "행동하지 않는"행동 중 하나만 생각하면 마음에 듭니다. 그 중 하나 또는 그 이상의 다른 항목에 대한 판단 오류는 훌륭한 현금 흐름 이 있다면 간과 할 수 있습니다.
귀하의 모기지 비용과 경비를 뺀 렌트 수입이 매월 주머니에 좋은 현금 수익을 올린다면, 그 자산이 금년에 가치를 얻지 못했다는 사실은 사건의 걱정이되지 않을 것입니다. 그러나 모든 부동산 투자가 중단되면 뜨거운 물을 많이 마시고 있습니다.