현금없이 부동산 투자 전략
현금없이 부동산 투자를위한 전략이 있습니다.
수백 개의 명함 비용만큼 적은 비용으로 시작할 수 있습니다. 이것은 "쉬운 돈"에 관한 기사가 아닙니다. 부동산 투자를 시작하는 방법은 당신의 욕망과 약간의 다리 만 있으면되지만 쉽지는 않지만 단기간 내에 현금으로 돈을 벌 수 있습니다.
TV, 인쇄물, 인터넷에서 모든 방법을 가르치는 모든 곳의 전문가들이 있습니다. 부동산 투자 웹 사이트에서 많은 것을 배울 수 있지만 매우 비싼 코스 나 멘토링에 대해주의하십시오. 다른 사람들은 강사가 당신을 알고 가르치 던지간에, 나가서 그것을 구현하는 것이 당신에게 달려 있다는 어려운 방법을 배웠습니다. 현금으로 시작하지 않고 부동산에서 돈을 벌 수있는 기술에는 다음이 포함됩니다.
- 조류 도징
- 과제
- 리스 옵션
- 샌드위치 임대
- 백 투 백 클로 징
다음은 이러한 기법의 개요, 작동 방법 및 일부 부동산 투자자가 투자 사업 초기에 현금 소득을 위해이를 사용하는 방법입니다.
조류 도징
조류 개가 부동산 투자자에게 제공 할 수있는 가치를 진정으로 이해하기 전에 이러한 투자자가 누구인지 살펴 보겠습니다. 가장 먼저 떠오르는 것은 "플리퍼 (flipper)"입니다. 주택 구매, 고정, 이익을 위해 신속하게 판매하는 것입니다.
그런 다음 시간이 지남에 따라 현금 흐름과 감사를 실현하면서 임대 주택으로 주택을 구입하는 장기 투자자가 있습니다.
이러한 부동산 투자 전략 중 하나는 매우 수익성이있을 수 있습니다. 투자자가 선택한 전략은 목표, 기질 및 위험 관용에 관한 것입니다.
대부분의 사람들이 생각하는 것보다 더 많은 이들 투자자가 있습니다. 특히 장기 임대 투자자. 그들은 누구입니까? 일부는 TV에서 볼 수있는 높은 프로필 유형입니다. 대다수는 매일 보는 사람들입니다. 그들은 또 다른 성공적인 사업을 할 수 있고 부동산에 투자하기를 원하는 현금을 가지고있을 수 있습니다.
비즈니스를 운영하는 데는 대부분의 시간이 필요하며 투자 부동산 거래를 찾을 수 있도록 부동산 중개사 와 같은 전통적인 자원에 의존하는 경향이 있습니다. 그들은 부동산 중개인이 MLS (Multiple Listing Service) 재고 목록에서 벗어나므로이 거래를 위해 지불해야 할 금액보다 많은 금액을 지불합니다. 특히 커미션을 고려할 때 가격 책정에는 많은 유연성이 없습니다.
이 투자자 중 다수가 여러 부동산을 구매하고 있습니다. 그들이 현재 구매하는 것보다 10 % ~ 40 % 적은 돈으로 집 구매 거래를 가져올 수 있다고 말한 사람이 연락을하면 어떻게 될까요? 답은 간단합니다. 돈을 벌기 위해서입니다.
주택 구입 비용이 적을수록 현금 흐름으로 인한 투자 수익 (ROI)이 높아지며 조기 자본에보다 빨리 투자 할 수 있습니다.
그들은이 사람이 거래를 가져 오기를 원할 것입니다. 이 사람은 새가라고합니다. 그것은 도매업자와 약간 같습니다.
연구, 조사 및 조사를 통해 새 개는 판매가 필요한 주택 소유자와 주택 담보 대출이 어려워 지거나 주택 압류 문제가있는 주택 소유자를 찾고 있습니다. 이것은 새를 사로 잡고 시작하기에 현금이 필요없고 명함과 많은 노력이 필요합니다. 그러나, 그것은 너무 많은 빚 및 다량 현금을 가진 일반 사람을위한 부동산 투자를 부동산에게 만들 수 있습니다.
그들은 부동산 중개인이 리스팅하지 않는 주택을 찾고 있습니다. 사실, 일부 새 개의 개들은 집을 잃은 집주인이 팔 수 없을 때 그들을 이끌어주는 부동산 중개인을 가지고 있습니다. 새 개는 투자자에게 수익성이있는 투자를 제공하며 거래가 종결 될 때 수수료는 2,000 달러에서 10,000 달러 사이가 될 수 있습니다.
과제
자신의 돈을 사용하지 않고 부동산 투자에 돈을 벌 수있는 또 다른 방법은 과제를 사용하는 것입니다. 복잡한 과정이 아니지만 구매 계약서를 작성하기 전에 구매자를 배치해야합니다. 실제로 판매자와 거래를하고 구매 계약서를 작성할 것입니다. 계약서에는 구매자가 "귀하의 이름 및 / 또는 배정"임을 명시합니다.
이렇게하면 판매자의 동의없이 계약서를 다른 사람, 즉 구매자에게 지정할 수 있습니다. 그들은 현금 구매자 여야합니다. 그러나 당신이 이런 종류의 거래를 할 때 일반적으로 그렇습니다. 판매자는 구매자가 현재 구매자이고 구매 계약 조건에 따라 거래가 정상적으로 진행될 것임을 알 수 있습니다.
거래를 할 때 또 다른 고려 사항은 당신이 판매자에게주는 본격적인 돈 예금입니다. 이 돈은 종결을 처리하는 소유권 회사에 기탁되며 환불을받을 수 없습니다. 구매자에게 전송됩니다. 거래가 끝나지 않을 위험이 있으므로 가능한 한 낮은 금액으로 유지하는 것이 좋습니다.
당신이 정기적으로 투자자 구매자와 함께 일한다면, 계약을 할 때 실제로 계약을 할 때 수수료를받을 수 있으며, 계약이 끝날 때까지 기다릴 필요가 없습니다. 그러나 거래가 마감되면 지급받을 수 있습니다. 물론 특정 구매자와 잘 어울리 며 거래를 설명하고 구술 적 약속을 할 수 있다면 가정을 잠그기 전에 본격적으로 돈을 벌 수 있습니다.
리스 옵션
리스 옵션 전략의 기본 구성 요소는 매월 리스료가있는리스와리스 기간 만료시 부동산 구매 옵션입니다. 어떻게 작동하는지 예제를 통해 살펴 보겠습니다. 당신은 임대 주택으로 주택을 소유하고자하는 투자자이지만 선금을 지불하기에 충분한 돈을 갖고 있지 않습니다. 너무 비싸게 빌려줄 수있는 신용 점수가있을 수도 있습니다.
적기 표식, 신문 및 Craigslist 광고 또는 입소문 추천을 통한 마케팅을 통해 자신의 집을 팔지 못했던 의욕적 인 주택 소유자를 찾습니다. 가설적인 예를 살펴 보겠습니다. 주택 소유자가 주택을 나열했지만 판매하지 못했다고 가정 해 봅시다.
주택은 현재 시장에서 10 만 달러의 가치가 있고, 주택 담보 대출 잔액은 7 만 달러이며, 세금 및 보험료는 월당 525 달러입니다. 한 배우자는 직장에서 해고되었고, 다른 배우자는 더 나은 직장에 배치되어 곧 움직여야합니다. 우리 투자자의 행동은 다음과 같습니다.
- 집세와 동일한 임대료로 3 년간 집을 임대 할 것을 제안합니다.
- $ 80,000에 임대 계약이 끝날 때 집을 구입할 권리는 있으나 환불받을 수는 없으며 환불이되지 않는 임대 옵션 지불로 1,500 달러를 지불합니다.
- 구두 계약에 따라 투자자는 매월 750 달러를 지불 할 의향이있는 주택을 세입자를 찾기 위해 마케팅이나 다른 방법으로 사용합니다. 그들은 최소 1 년 임대 계약을 체결 할 것입니다.
- 3 년리스 기간 동안 세금 및 보험은 그대로 유지되며 지불 에스크로는 해당 품목을 돌보게됩니다.
- 캐쉬 아웃 : 첫 번째이자 마지막 달 임대료는 $ 525 x 3이며, 보증금은 $ 3,075 = 임대 선택권 $ 1,575 + $ 1,500입니다.
- 현금 : $ 750 x 3 (처음이자 마지막이자 보증금 = $ 2,250).
이것은 최악의 경우의 현금 상황이며, 투자자는 825 달러를 내야합니다. 그러나 그들은 판매자와 더 나은 협상을 할 수 있었고 보증금을 연기 할 수 있었을 것입니다. 그렇지 않으면 그 돈을 주머니에서 꺼내 버릴 돈을 약 300 달러로 떨어 뜨릴 수있었습니다.
이 가정을 통제하고 결국 수익성있는 구매를 잠그는 것은 나쁘지 않습니다. 이미 지불해야 할 금액 이상의 가치가 있으며, 3 년 임대 기간 동안 가치가있을 것입니다. 매월 250 달러의 현금 흐름은 3 년 동안 9,000 달러가 될 것입니다. 따라서 투자자가 주택 구매 옵션을 사용하지 않더라도 투자 한 적은 양의 현금 만 고려하면 좋은 수익을 올릴 수 있습니다.
샌드위치 임대
샌드위치리스는 이름에서 알 수 있듯이 중간에 투자자가 선택할 수있는 2 가지리스 옵션입니다. 이 상황에서 투자자는 임대 기간이 끝날 때 할인 된 가격으로 부동산을 구매할 수있는 옵션을 원하고 집을 구입하기를 원하지만 신용 문제 또는 부족으로 인해 거주 할 수없는 거주자를 찾고자합니다 선금을위한 현금. 이 상황에 처한 대부분의 사람들은 자신의 신용을 향상시키고 계약금을 함께받을 시간이있는리스 옵션으로 살 수있는 집을 찾고 행복합니다.
우리는 앞의 예를 사용할 것입니다. 그러나 일반 임차인 대신에 투자자는 주택을 임대하거나 임대하기를 원하는 사람을 찾습니다. 세입자 구매자가 3 년 간의 임대 기간 만료일에 집을 갖고 싶어한다는 것을 제외하면 모든 숫자는 동일합니다.
세입자 구매자는 이제 첫 번째, 마지막이자 보증금을 지불 할뿐만 아니라리스 종료시에 주택을 살 권리에 대한리스 옵션 (환불되지 않는 지불)을 지불합니다. 또한 임차인 구매자는 집을 구입하면 가격이 110,000 달러가된다는 데 동의합니다. 이제 투자자의 현금 흐름은 다음과 같습니다.
- 첫 번째 임대 옵션에 대해 판매자에게 외출하는 3,075 달러와 동일합니다.
- 세입자 구매자가 $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1,500 임대 선택권 = $ 3,750.
- 투자자는 더 높은 임대 옵션 지불을 요청할 수도 있었지만 두 거래가 체결 될 때 675 달러의 긍정적 인 현금 흐름에 만족했습니다.
- 판매자는 주택을 $ 110,000에 판매하지만 $ 80,000 만 지불하면 남은 개월 동안 (처음 / 마지막으로 지불 한) $ 675의 선금, $ 250 / 월의 월간 (처음이자 마지막 지불) 및 $ 30,000의 총 이익을 얻습니다.
- 투자자의 총 이익은 39,175 달러이며 투자 자금은 제로입니다.
이 전략의 또 다른 이점은 임차인 구매자 가 주택을 소유하기를 희망하며 더 잘 관리한다는 것입니다. 사실, 일부 투자자는 세입자가 수리비로 처음 100 달러 이상을 지불하도록 요구하는 임대 계약을하고 있습니다. 원래 모기지 지불시 보험 및 세금이 납부되기 때문에 비용은 최소화됩니다.
투자자가 모든 기지를 커버하고자하는 경우, 판매자는 모기지 페이먼트를 직접 지불 할 수 있으며, 따라서 매도인은 부도가 발생할 가능성이있는 위치에 들어갈 수 없습니다. 임대 옵션 및 샌드위치 임대는 부동산 투자자가 포트폴리오에 속성을 추가하고 월간 현금 흐름을 구축하는 데 자주 사용되는 전략입니다.
백 투 백 클로 징
2007 년에 전개되기 시작한 주택 및 모기지 엉망으로 인해 대출 및 부동산 거래 사업에 많은 변화가있었습니다. 두 번 폐업하고 다른 회사의 수익금으로 한 거래를하는 데 사용 된 소유권 회사는 지금은 아무데도 발견되지 않습니다. 그러나 자신의 돈을 사용하지 않고 연속적으로 재산을 매각하고 뒤집을 수있는 방법이 있습니다.
물론 첫 번째 요구 사항은 수익성있는 도매 플립 거래를 설정해야한다는 것입니다. 당신은 적당한 가격으로 구입 한 첫 번째 물건과 좋은 이익을 얻으려면 준비된 투자자가 있어야합니다. 이윤은 다른 사람의 돈을 사용하여 첫 번째 거래를 종료하여 투자자에게 두 번째 판매를 종료 할 수 있도록 필요한 수수료를 충당하기에 충분해야합니다.
거래용 자금 조달 (Transactional funding)은 보통 하루 24 시간 이내에 재산을 팔기위한 후속 조치로 한 거래에 자금을 대주는 매우 단기적인 대출을하는 과정입니다. 거래 대금업자는 첫 번째 거래를 마감하는 데 필요한 소유권 회사와 자금을 배치합니다.
거래가 끝나면 두 번째 거래로 이동합니다. 일반적으로 두 번째 거래가 바로 뒤따라야합니다. 이 거래의 성명서는 첫 번째 거래에서 대출 한 금액과 수수료를 거래 대금 업체에 지불하는 것을 반영합니다. 이것은 일반적으로 최소 $ 2,500이며, 대출 금액의 일정 비율을 기반으로 할 수도 있습니다. 균형과 이익을 얻습니다.