01 - 부동산 투자 평가는 양적 및 질적입니다
요 전날 잠재적 인 투자를 살펴 보았습니다. 30 년 동안 거기에 있었던 주인이 전체적으로 점령당하는 거대한 4 군 다세대 재산이었습니다. 주인은 절충주의의 학자 였고 모든 곳에서 골동품과 골동품이 흩어져있었습니다. 그 장소는 적절히 세분되지 않았다. 카펫을 교체해야하고 바닥을 수리해야합니다. 움직이는 기초는 장소의 바닥을 불룩하게했고, 다양한 벽을 오르 내리는 큰 갈라진 금을 만들었다.
나는 몇몇 친구와 함께 그 장소를 둘러 보았습니다. 부부는 부동산에 관심이있었습니다. 그들은 문을 두드린 순간부터 그 자리를 썼다. 그러나 그 팽창과 갈라진 틈을 보았을 때 나는 돈을 보았다. 파운데이션 문제는 대부분의 투자자들을 놀라게하므로 경쟁이 감소하고 가격 책정이 완화 될 수 있습니다.
그러나 이런 거래를 평가하는 방법은? 그 문제에 대해 어떤 거래라도? 개인적으로 고려해야 할 사항을 두 가지 범주로 나눕니다.
• 양적 : 부동산이 투자로 수행되기를 어떻게 기대합니까? 이 부분에서는 필자의 계산기 나 스프레드 시트 또는 평가판 소프트웨어를 채우고 숫자를 입력 할 수 있습니다.
• 질적 : 나 스스로에게 물어봐야한다. "나는 그것을 벗을 수 있을까?"당신이 부동산 투자자들의 대다수와 같다면, 당신은 파트 타이머입니다. 즉, "당일 근무"에 본 프로젝트를 착수하고 이후에 관리해야합니다. 분석의이 부분은 영혼을 찾는 데 걸릴 것입니다. 계산기가 여기 당신을 도울 수는 없습니다.
02 - 정량 - 캡 비율을 사용하여 숫자 실행하기
개인적으로, 나는 투자를 고려할 때 세 가지 핵심 인물을 보는 경향이 있습니다. Cap rate 는 이러한 도구 중 첫 번째 기능입니다.
Cap rate는 단순히 연간 순수입을 부동산 가격으로 나눈 것입니다. 수년 동안 투자자들은 재산에 대한 월 임대 소득이 부동산 가격에 대해 대략 1 %가되어야한다고 말하는 "1 % 규칙"을 사용했습니다. 일부 시장은 물가 상승으로 인해이 비율에서 벗어 났지만, 다른 지역에서는 여전히 1 % 규칙에 맞는 부동산을 찾을 수 있습니다. 당신이 염두에 두어야 할 것은 자산의 1 %가 모기지 지불과 비용을 충당하기 위해 자산이 연간 충분한 현금 흐름을 창출 할 것인지 여부에 대한 공정한 지표라는 것입니다. 물론 세금에 이르기까지 여러 가지 변수가 있습니다 (금리에서부터 지불하는 금리까지).하지만 출발점입니다.
03 - 양적 평가 도구로서의 현금 흐름
cap rate에 관심이있는 유일한 이유는 투자가 발생하게 될 현금 흐름의 종류에 대해 쉽게 프록시를 시도한다는 것입니다. 투자 할 때, 현금은 왕이다. 위험을 무릅 쓰고이 계산을 무시하십시오.
현금 흐름을 예측하는 것은 예상되는 주요 현금 유출 (세금, 원금,이자, 경비, 공석, 수수료, 수리)을 계획하고 재산을 생산하는 소득과 비교하는 것입니다. 스프레드 시트를 사용하거나 부동산 평가 소프트웨어 패키지를 사용하여이 작업을 수행 할 수 있습니다.
04 - 정량적 부동산 투자 분석 도구로서의 수익률
Cashflow는 부동산의 예상 수익률 (ROR)을 계산할 수 있습니다. 수익률은 수익률의 척도입니다. 프로젝트에서 생성해야하는 현금과 프로젝트에 투입해야하는 현금을 측정합니다.
이 비율을 계산하려면 스프레드 시트 또는 부동산 평가 소프트웨어가 필요합니다. 나는 그것이 내가 다른 투자에 대해 합리적으로 기대하는 수익 대비 투자 기대 수익을 비교할 수 있기 때문에 매우 유용하다고 생각합니다. 예를 들면 : 내가이 기사의 시작 부분에서 설명한 재산에 대한 수치를 실행 한 경우 분명히 통과 할 확률은 8 %입니다.
나는 8 %의 주식 시장에 투자 할 것을 기대할 수 있습니다 (위험이 낮고, 노력이 훨씬 적음). 위험과 노력 때문에 나는이 프로젝트에 투입해야 할 것이다. 나는 20 %의 북쪽에서 좋은 수익률을 기대한다.
05 - 질적 - 프로젝트를 완성시킬 수 있습니까?
위에서 언급했듯이 계산기가 여기 도움이되지 않습니다. 이것은 거울을 들여다보고 프로젝트에 얼마나 많은 시간과 노력을 투자해야하는지 생각해야 할 때입니다.
다시,이 기사의 시작 부분에서 내가 이야기했던 프로젝트를 살펴 보자. 비슷한 기회와 비교하고 있다고 가정 해 보겠습니다. 같은 이웃에있는 다른 다 가족은 더 적은 노동을 필요로합니다. 두 번째 펀드가 상당히 높은 수익률을 제시하지 않는 한 당신은 픽스 커 어퍼보다 더 많은 기회를 가질 수 있습니다. 그러나 얼마나 더 높았습니까?
투자자를 시작하는 데 항상 동일한 조언을 제공합니다.이 영역에서는주의가 잘못되었습니다. 여러분이 할 수있는 프로젝트는 여러분이 중도에 다닐 때까지 불에 태워 버린 프로젝트보다 무한히 뛰어납니다. 몇 가지 적절한 숫자를 제공하는 당신의 안락한 범위에서 뭔가를 찾아서 끝내고, 다음 번에는 더 도전적인 프로젝트로 옮깁니다.
결론:
분석은 부분 예술, 부분 과학입니다. 투자 평가에 대한 자세한 아이디어는이 섹션의 다른 주제를 살펴보십시오.
저자 Chris Smith는 부동산 투자가이며 투자자 및 부동산 전문가를위한 온라인 참조의 창시자이며 Corporate Finance Magazine, Euromoney 및 Business Journal Network에 기사를 게시했습니다.