숫자 이해하기
부동산의 사용이 임대료 또는리스로부터 수입을 창출하는 것이라면, 평가 또는 평가의 소득 방법이 가장 일반적으로 사용됩니다. 해당 부동산에 의해 생성 된 순소득은 판매 된 경우 현재 시장에서 그 가치를 계산하기위한 특정 요인과 함께 사용됩니다.
그것은 운영에 의해 생성 된 순이익에 관심이있는 부동산 투자자가 아닙니다.
그들은 거의 항상 자금 조달을 원할 것이며, 대출 기관은 수입과 지출 내역을 신중히 조사하여 가능한 한 투자를 보호합니다. 대금업자는 소유자를 위해 남겨진 이익으로 모기지 지불을하기에 충분한 비용을 초과하는 정상적인 점유 임대료를보고 싶어합니다.
대문자 사용 비율 (Cap Rate)을 사용하여 값 견적
자본화 율 을 사용하여 소득 자산을 평가할 때, 부동산의 순 영업 수익 이 사용되며, 요구 가격과 상한율 간에는 역의 관계가 있습니다. 다시 말해, cap rate가 높을수록 요구 가격은 낮아진다.
가치 추정을 위해 총 렌트 승수 사용
총 렌트 승수 또는 GRM 은 cap rate로 사용 된 순 영업 수익 보다는 부동산 의 총 임대료 를 사용합니다 . GPI (총 잠재 소득) 및 GOI (총 영업 수입) 가 있으므로이 계산을 수행하는 데는 두 가지 방법이 있습니다.
각각의 계산에서 볼 수 있듯이, 점유 및 지불 불능 손실이 고려되므로 총 운영 수입을 사용 하면 가치 추정치가 훨씬 향상 됩니다.
그렇다면 조건과 미래 비용을 고려해야합니다.
좀 더 주관적이지만 매우 중요한 것은 부동산 조건을 고려하는 것입니다.
소득 평가 방법 중 어느 것도 부동산 조건과 미래의 예상 수리 비용을 고려하지 않기 때문에 최종 가치 추정에 도달해야합니다.
기존 부동산을 구매할 때 매우 효율적으로 운영되었거나 운영 수입이 감소 할 수 있습니다. 예를 들어 투자자가 아파트 프로젝트를 평가할 때 임대료가 임대료가 아닐 수 있으며 비용이 예상보다 높거나 낮을 수 있습니다.
집주인이 일부 세입자에게 서비스에 대한 대가로 임대 양보를 제공했거나, 문제가있어서 집주인이 집을 퇴거 시키길 원치 않는다고 가정 해 봅시다. 또는 수리 및 유지 보수 비용이 유사한 속성에 대한 표준보다 낮습니다. 집주인은 관리 직무에 지치거나 빈약 한 유지 보수로 인해 어려움을 겪을 수도 있습니다.
렌트 번호가 실제가 아니기 때문에 운영의 모든 측면을 조사하는 투자자는 기회를 볼 수 있습니다. 그들은 현행 임대료로 임차인을 세입자로 입주시키는 것이 순 수익성에 큰 차이를 줄 수 있으므로 구매하기를 원합니다. 그들은 부동산의 비용이 있어야하는 것과 같지 않고 재산이 파손되는 것을 볼 수 있습니다.
예리한 투자자와 확실한 대출 기관은 프로젝트의 재무 정보를 조심스럽게 분리하여 실제 수치가 그들이 작업하고있는 것임을 확신합니다. 더 작은 상업 시설들이 얼마나 잘못 관리되고 있는지는 놀랍습니다. 임대료가 너무 낮거나, 비용이 너무 많이 들거나, 두 가지가 혼합되어 있습니다. 임차료와 비용을 들이지 않고 기본적인 평가 계산을 중단하는 투자자는 종종 부동산에 대한 최상의 거래 또는 초과 지불을합니다.
많은 것을 사용함에 따라 소득 방법을 알아라.
투자자 고객과 함께 일할 계획이라면 필요한 경우 소득 평가 방법을 배우기 위해 상당한 시간을 할애하십시오. 투자자 구매자 또는 판매자 고객이 인식하지 못하는 용어를 사용하거나 수행 할 수없는 계산을 요청하는 것은 바람직하지 않습니다.
이 틈새 부동산 시장 이 상당히 활발해지기 때문에 투자자와 함께 일하는 것은 매우 보람을 느낄 수 있습니다.
당신은 또한 훌륭한 투자 사업뿐만 아니라 만족스러운 투자자 고객으로부터 추천을받을 수 있습니다.
** 업데이트 : 부동산 시장이 추락하고 복구가 시작될 때이 기사를 업데이트합니다. 감정인은 시장 문제로 인해 극도로 보수적이되어 재산을 과소 평가하고 비교 대상에 대한 유질 처분을 사용하여 회복 속도를 늦추고 있다고 비난했습니다. 그러나, 그들은 지금 심지어 용골에 돌아오고있는 것처럼 보인다.