IRS의 새로운 수리 규정에주의를 기울여야 할 것의 개요
특정 수리로 장비가 개선되거나 정상 상태로 복원되거나 새 용도 또는 다른 용도로 특성이 변경된 경우 비용은 자본화되고 수년 동안 감가 상각됩니다.
개선, 복원 또는 적응의 범주에 속하지 않는 수리 및 유지 보수 비용은 비용을 지불 한 해에 전액을 공제 할 수 있습니다.
기본 사항
"당신이 물건을 수리한다면, 그것을 공제 할 수 있습니다."에버그린 중소기업 블로그에 수리비를 공제 한 공인 회계사 인 스티브 넬슨 (Steve Nelson)은 말한다. 그리고 최신 전자 서적 인 Form 3115를 작성하여 새로운 유형의 부동산 규정 .
넬슨 대변인은 "만약 당신이하는 일이 개선, 회복 또는 적응이라면 새로운 규정에 따르면 감자를 줄이지 않으면 자본화하고 감가 상각하게 할 것"이라고 말했다.
직선적 인 수리 및 유지 관리를 즉시 폐지 할 수 있음
"일반적으로 지불 한 금액이 자본화 될 필요가 없다면 유형 자산으로 수리 및 유지 보수를 위해 지불 한 금액을 공제 할 수 있습니다." (IRS.gov, 간행물 535, 사업 경비, 7 장, 수리 및 유지 보수 비용 섹션)
우리가 자본화 할 필요가없는 것에 관해서 우리가 공제 할 수있는 것을 정의함으로써, 이것은 우리에게 질문한다 :이 비용은 자본화되어야 하는가? 그렇지 않다면, 우리는 그것을 공제 할 수 있습니다.
간행물 535의 다른 섹션에서 IRS는 유지 보수와 수리의 구분을 분명히합니다.
"수리. 귀하의 거래 나 사업에 사용 된 재산을 수리하거나 개선하는 비용은 공제액 또는 자본 비용입니다. 귀하의 재산을 정상적인 효율적인 운영 조건으로 유지하지만 실질적으로 가치를 높이거나 유용성을 실질적으로 연장시키지 않는 일상적인 유지 보수 부동산의 수명은 그것이 발생한 연도에 공제가 가능하며 그렇지 않은 경우 비용은 자본화하고 감가 상각해야합니다. " (IRS.gov, 간행물 535, 사업 경비, 11 장, 수리 절).
여기서 IRS는 일상적인 유지 보수가 의미하는 바를 정의합니다. IRS는 정기적 인 유지 보수를 통해 귀하의 재산을 정상적인 효율적인 운영 조건으로 유지합니다. 예를 들어 자동차의 오일을 바꿀 수 있습니다. 기름을 바꾸는 것은 차가 정상적으로 그리고 효율적으로 작동하도록하지만, 자동차의 유효 수명을 실질적으로 연장시키지 않습니다. 그러나 변속기 나 엔진을 교체하면 자동차의 수명이 크게 연장되므로 자본화해야하는 수리와 비슷합니다.
자본화 수리 및 유지 관리 : "BRA"테스트
재산을 더 좋게 만들거나 일하는 상태로 복원 하거나 새로운 용도로 부동산을 변경 하는 수리 및 유지 관리 비용은 몇 년 동안 자본화되고 감가 상각되어야합니다. Tony Nitti가 작성한 니모닉 인 BRA 테스트를 사용하면 쉽게 기억할 수 있습니다.
B etterments는 이전보다 더 나은 것을 만드는 수리입니다. 특히 다음과 같은 경우 개선 사항 범주에 속합니다.
- 재산을 구입하기 전에 존재했던 결함을 수정하십시오.
- 속성이 생성되는 동안 발생한 결함을 수정합니다.
- 더 많은 용량을 갖도록 속성을 확대하거나 확장합니다.
- 재산의 질, 힘, 효율성 또는 생산성을 증가시킬 것으로 예상됩니다.
자세한 내용은 베타 란?을 참조하십시오. 유형 자산 최종 규정 Q & A의 섹션.
복원은 예상 할 수있는 것처럼 정상적인 상태로 복원하는 수리입니다. 지붕을 고정하거나 지붕을 완전히 교체하는 것은 수복물의 두 가지 예입니다. 특히 다음과 같은 수리가 필요한 경우 수복물 범주에 속합니다.
- 악화 된 재산을 "정상적으로 효율적인 운영 조건"으로 복원합니다. 또는
- 재산의 주요 구성 요소 또는 실질적인 구조 부분을 대체하십시오. 또는
- 새것과 같은 상태로 재건축하십시오; 또는
- 재산 또는 재산의 구성 요소에 대한 공제액 손실, 판매 또는 교환 또는 상해 손실 처리.
자세한 내용은 자산 단위를 복원하는 금액은 얼마입니까?를 참조하십시오. 유형 자산 최종 규정 Q & A의 섹션.
daptations은 재산이나 장비가 사용되는 방법을 변경하는 수리입니다.
예를 들어 건물 소유자가 공장을 전시실로 전환했다고 가정합니다. 건물이 사용되는 방법은 제조에서 소매 판매로 바뀝니다. 납세자가 부동산을 사용하는 방법을 변경했기 때문에 부동산 개조와 관련된 수리는 모두 자본화됩니다.
특히, IRS는 적응 비용이 "처음에 서비스를 배치 할 때 적응이 귀하의 재산 단위를 일상적으로 사용하는 것과 일치하지 않으면 새로운 단위 나 다른 용도로 재산 단위를 적응시키기 위해 지불하는 금액입니다 "(유형 자산 최종 개정 Q & A의 새로운 용도 또는 다른 용도로 무엇을 변경합니까?).
단축키 : 세 세이프 하버 규칙
일반적으로 수리 및 유지 보수 비용은 자본화 및 감가 상각해야합니다. 이 일반적인 규칙에는 예외가 있습니다. 사실, IRS가 세이프 하버를 호출하는 세 가지 예외가 있습니다. 그러나 안전한 항구가있는 경우에도 비용을 그냥 쓸 수는 없습니다. IRS는 납세자가 세금 신고서에 선거 진술서를 첨부하여 정식 선택 ( "선거"라고 함)을 기대합니다.
$ 2,500 소규모 납세자를위한 세이프 하버 선거.
사람이나 사업체는 항목 당 또는 송장 당 $ 2,500 (또는 그 이하) 인 경우 수리 및 유지 보수 비용을 즉시 공제 할 수 있습니다. 그러나 "적용 가능한 재무 제표"가있는 사업체는 $ 5,000의 세이프 하버 금액을 보유합니다. 이 2,500 달러 한도는 2016 년 과세 연도에 적용됩니다.
2014 년과 2015 년 과세 연도의 경우 한도는 500 달러였습니다. 이 변경에 관한 세부 사항은 IRS 웹 사이트에있는 Notice 2015-82, 적용 가능한 재무 제표가없는 납세자를위한 최저 한도 제한을 높이기 (pdf)를 참조하십시오. 이 조항에 대한 자세한 내용은 IRS 웹 사이트의 Q & A de minimis safe harbour election 섹션을 참조하십시오.
소규모 납세자를위한 안전한 항구
해당 부동산의 수리 및 유지 보수를 위해 지불 한 총 금액 이 부동산 의 조정되지 않은 기준의 $ 10,000 또는 2 % 이하인 경우 즉시 수리 금액을 공제 할 수 있습니다. 그리고 세이프 하버는 1 천만 달러 미만의 수입을 가진 사업체에서만 사용할 수 있으며 수리되는 건물은 1 백만 달러 미만의 조정되지 않은 기반을 가지고 있습니다. 이 조항에 대한 자세한 내용은 IRS 웹 사이트의 Q & A 소액 납세자 섹션의 세이프 하버 선거 섹션을 참조하십시오.
정기 유지 보수를위한 세이프 하버
수리가 일상적인 유지 보수로 이루어진 경우 수리 비용을 즉시 차감 할 수 있습니다. 이들은 정기적으로 발생하는 수리의 유형입니다.
국세청 (IRS)은 이것을 자세히 설명했습니다. 즉각적인 공제가 가능한 정기 유지 보수를 위해 IRS는 비용이 다음 기준 중 네 가지 를 모두 만족하기를 원합니다.
- 수리는 정기적으로 수행해야하는 유형의 활동입니다.
- 수리는 무역 또는 비즈니스에서 사용되는 마모로 인해 발생합니다.
- 부동산은 정상적인 상태에서 효율적으로 운영되도록 수리가 필요합니다.
- 수리가 다음 중 하나에서 수행되어야한다고 완전히 예상됩니다.
- 10 년 동안 한 번 이상 (건물과 관련된 건축물 및 건물 관련) 또는
- 재산의 클래스 생활 동안 한 번 이상 (건물 이외의 재산).
(클래스 라이프 란 국세청이 부동산 감가 상각을 기대하는 연도 수를 말합니다. 이는 간행물 946, 부동산 감가 상각 방법 , 특히 4 장 및 부록 B의 부동산 클래스 섹션에 설명되어 있습니다.) - Safe Harbor에서 IRS 웹 사이트의 Q & A의 일상 유지 보수 섹션. 주의 사항 : 일상적인 유지 보수 안전 항구는 개선 사항 범주에 해당하는 비용에는 적용되지 않습니다.
부분적 처분
집주인이 임대 주택의 지붕을 대신한다고 가정합니다. 이 상황을 생각해 봅시다. 재산이 임대로 사용되었을 때, 부동산의 비용은 토지와 건물의 2 개로 나뉘어졌습니다. 토지는 비 감가 상각 자산입니다. 이 건물의 비용은 자본화되고 수년간 감가 상각되었습니다 (주거용 부동산은 27.5 년, 상업용 부동산은 39 년). 따라서 오래된 지붕의 비용은 건물 비용에 포함되며 시간이 지남에 따라 감가 상각됩니다.
이제 집주인이 지붕을 대체했습니다. 이러한 유형의 복원은 자본화 및 감가 상각되어야합니다 (적용 가능한 경우 27.5 년 또는 39 년 이상). 그래서 이제 집주인은 감가 상각되는 두 가지 자산, 원래 건물과 새로운 지붕을 가지고 있습니다. 그러나 오래된 지붕이 건물에 포함되어 있습니다. 그래서 어떤면에서, 집주인은 더 이상 존재하지 않는 자산 (오래된 지붕)을 가치가 떨어 뜨립니다. 이 시나리오에서 국세청 (IRS)은 집주인이 부분 처분을하도록 허용합니다. 본질적으로, 집주인은 오래된 지붕의 비용을 탕감 할 수 있습니다 (따라서 건물의 감가 상각 일정에서 비용의 일부를 제거합니다).
이점은 무엇입니까? 이것은 오래된 지붕에 대한 즉각적인 공제를 가져 오는데, 이는 몇 년 동안 새로운 지붕을 낮추어야한다는 단점을 상쇄합니다. 그리고, 이것은 납세자 대차 대조표의 오래된 지붕 (역사적 비용과 누적 감가 상각비)을 제거합니다. CBS 국세청 (CBIZ National Tax Office)의 책임자 인 Phil Zaman은 "판매 또는 교환이 없었기 때문에 감가 상각비 회수가 이루어지지 않았습니다. 따라서 부분 처분은 재산이 미래에 판매 될 경우 감가 상각 누계액이 적게 회수됩니다.
무엇을보아야 하는가?
공제 할 수있는 것과 현금화해야 할 것이 무엇인지를 적절하게 결정하기 위해, 우리는 비용이 무엇인지, 비용이 얼마인지, 그리고 비용이 수리 또는 유지되는 자산과 어떻게 관련되는지를 검토합니다. 넬슨 대변인은 "이러한 유형 자산 규정에 따르면 우리는 실제로 물건을 쓴 것만 큼 저울리지 않도록주의해야한다. 그렇다면이 비용들을 어떻게 실제로 볼 수 있습니까?
각 수리 또는 유지 보수 비용 :
- 인보이스 비용 검토
- 무엇을위한 비용은 무엇입니까? BRA 테스트를 적용하십시오 : 비용은 개선, 복원 또는 적응입니까?
- 비용은 얼마입니까?
- 송장의 각 항목이 $ 2,500 이하입니까? 송장 총액이 2,500 달러 이하입니까? 그렇다면, de minimis safe harbor의 사용을 고려하십시오.
- 금액이 $ 10,000 이하입니까? 보수를받는 부동산의 조정되지 않은 기초의 2 % 이하입니까? 그렇다면 소규모 납세자를위한 세이프 하버 선거 (safe harbor election) 사용을 고려하십시오.
- 수리의 본질은 무엇입니까? 일반적으로 효율적인 운영 상태로 부동산을 유지하기 위해 수리가 필요하고 필요한 부분입니까? 그렇다면 일상적인 유지 관리에 세이프 하버 사용을 고려하십시오.
- "부분적 처분"을 쓸 수 있는지 생각해보십시오.
- 필요에 따라 모든 비용을 자본화하고 수리 비용을 없애기위한 감가 상각표를 설정하십시오.
수리 및 유지 보수에 대한 더 깊은 파고를위한 자료 공제 :
- 심층적 인 견해 : IRS는 유형 자산의 처분에 관한 규정을 마무리합니다 (Parker Tax Publishing, 2014 년 9 월 8 일).
- de minimis 세이프 하버를 $ 500에서 $ 2,500으로 변경 한 Notice 2015-82 (IRS.gov, pdf); IR-2015-133에 요약되어 있습니다. 중소기업을 위해 : IRS는 유형 자산 지출 기준을 2,500 달러로 올렸습니다. 서류 정리 및 기록 보관 간소화 (IRS.gov, 2015 년 11 월 24 일).
- 유형 자산 규정 - 자주 묻는 질문 (IRS.gov, 2015 년 3 월 13 일).
- 재무부 결정 9636 : 유형 자산 관련 지출에 대한 공제 및 자본화에 관한 지침 (IRS.gov, 2013 년 9 월 19 일 발효).
- 수익 절차 2015-20 (IRS.gov, pdf); IR-2015-29에 요약되어 있습니다. IRS를 통해 중소기업은 수리 규제를 2014 년 및 미래의 연도에 적용하기가 더 쉽습니다 (IRS.gov, 2015 년 2 월 13 일).
- 유형 자산 규정 - 수리 규정 지침 및 자원 (AICPA.org)
- 새로운 유형 자산 규정 시행 ( 회계학 저널 , 2014 년 1 월 31 일).
- 새로운 IRS 수리 규정 (Nolo.com)에 따른 정기 유지 보수 세이프 하버
- 수리 및 유지 보수를위한 소형 납세자 안전 항구 (Nolo.com)
- 국세청 수리 규정 (Nolo.com)에 따라 집주인의 요구 사항