Waltz, Palmer and Dawson, LLC의 파트너 인 수잔 도슨 (Susan Dawson)은 상업 임대 계약을하기 전에 스스로에게 물어야 할 질문에 대해 논의합니다.
1. 전 임대 계약을 읽고 이해 했습니까?
네, 읽을 필요가 있습니다.
나는 매우 길다는 것 (매우 흥미롭지도 않다) 문서이지만, 문서에 무엇이 있는지를 알아야한다.
조건을 확인하십시오. 그들이 맞다고 생각하지 마십시오. 시작 날짜, 종료 날짜, 집세, 임대료 상승 및 협상 한 다른 특별 조건을 확인하십시오. 또한 귀하가해야 할 의무가 무엇인지 반드시 알고 있어야합니다.
집주인은 의무가 무엇입니까? 그걸 끝낼 수 있니? 당신이 무엇을 얻고 있는지 당신이 알고 있는지 확인하십시오.
2. 가능한 최상의 협상을 했습니까?
그들이 당신에게 임대 계약을했기 때문에 협상이 끝난 것은 아닙니다. 리스 계약의 많은 부분은 여전히 협상 가능합니다. 당신이 그것을 읽고있을 때, 당신이 좋아하지 않는 모든 조항의 목록을 만들고 그것을 집주인에게 보내십시오. 그들이 얼마나 기꺼이 변화하는지 당신은 놀랄 수 있습니다.
3. 사업 구조는 제자리에 있습니까?
해당 기업 셸에 의해 보호 받기를 원할 경우 먼저 회사 셸 에 있어야합니다.
귀하가 서명하기 전에 국무 장관으로부터 LLC에 대한 법인 또는 기구 조항 (일부 주에서는이 문서의 인증서라고 부름)에 대해 귀하가 작성한 정관 을 가지고 있는지 확인하십시오.
4.리스 용어를 이해합니까?
예를 들어, 대부분의리스는 "공통 영역 유지 보수"를 의미하는 용어 "CAM"을 사용합니다.
임대중인 건물의 비율에 따라 담당 CAM의 일정 비율을 할당 받아야합니다.
비율은 건물의 크기에 따라 다르며 건물의 임대료에 따라 달라지지 않습니다.
5. CAM Stop Lease를 요청하는 것을 고려한 적이 있습니까?
요즘 대부분의리스는 "트리플 그물"(임대료를 지불하고 재산에 대한 CAM 및 재산세의 비례 배분)을 의미합니다.
집주인에게 CAM Stop리스를 요청할 수 있습니다. 즉, 초기 임대 기간 (종종 "기본 연도"라고 함) 이상으로 CAM 수수료 및 재산세 인상분 만 지불하면됩니다.
집주인이 귀하의 기본 임대료를 인상 할 수는 있지만 집세에서 "수수께끼 같은 수수료"가 많이 듭니다. 또는 특정 협상 된 비율 이상으로 증가 할 수 없도록 CAM에 대한 한도를 요청하십시오.
6. CAM 정의를 읽었습니까?
이것은 아마도리스의 가장 혼란스러운 부분 중 하나이며 지불하는 금액에 놀랄 것입니다. 임대인의 마케팅 노력이나 다른 임대 협상과 관련된 법적 수수료와 관련된 것에 대해 비용을 지불하지 않는지 확인하십시오.
파업을 원할 수도있는 다른 일은 3 % 이상의 행정 수수료로 집주인 직원을위한 복리 후생비, 다른리스 유닛의 건설 비용을 지불하는 것입니다.
CAM 용어 협상에 대해 자세히 읽어보십시오.
7. 자본 지출에 대한 나의 책임은 무엇입니까?
" 자본 지출 "은 상업용리스에서 사용되는 경우 일반적으로 지붕, 기초, HVAC (난방, 환기, 공기 조절) 및 기타 주요 수리 / 교체와 같은 주요 구조 지출을 나타냅니다.
"표준"은 도시와 부동산에 따라 다릅니다. 그러나 일반적으로 고객은 이러한 수리 또는 교체 비용의 부담을 임차인에게 이전하는 임대 계약에 대해 고객에게 조언합니다. 집주인이 이러한 비용을 지불하도록 요구하는 경우 타협이 있습니다.
예를 들어 임대차 계약서에 HVAC 수리 및 교체에 대한 책임이 있다고 말하면 임대인에게 "교체"를하고 수리 의무는 유지 보수 계약에 한해 1 년에 2 번, 귀하는 모든 일반적인 수리는 최대 연간 최대 금액까지입니다.
8. 임대가 할당 할 수 있습니까?
임무를 요청할 경우 임대인이 임대차 계약을 해지 할 권리가 있는지 확인하십시오. 즉, 사업을 판매하는 경우 다른 사람이 임대 계약을합니다. 많은 비즈니스에서 사용자의 위치는 큰 가치입니다.
일단 집주인이 임차를 요청하면 임대인이 임차 계약을 해지 할 수있는 권한을 가지면 임대인의 판매가 중단 될 수 있습니다. 집주인에게이 조항을 삭제하도록 요청하거나 사업을 판매하는 경우 적용되지 않도록 수정하도록 허용하십시오. 새로운 세입자가 재정적으로 용납 될 수 없다면 집주인은 여전히 임무를 거부 할 권리가 있음을 이해하십시오.
9. 개인 보증이 필요합니까?
개인 보증없이리스 계약을 해지 할 수 있다면 매우 운이 좋을 것입니다. 요즘 대부분의 집주인은 임대 계약을 개인적으로 보장하지 않는 한 서명하지 않습니다. 그러나 보장은 협상 가능합니다.
리스 기간의 일부, 예를 들어 절반에 대해서만 보증을 제공하는 것을 고려하십시오. 또는 계약 기간 만료 후 6 개월에서 12 개월 후에 만 보증 기간을 협상 할 수 있습니다.
10. 나는 현실주의인가?
임대가 큰 부동산의 3 %를 차지하는 경우, 임대인은 귀하의 공간이 25 % 이상인 경우보다 귀하와 협상하기가 훨씬 어려울 것입니다. 협상에 중요한 항목을 진정으로 이해하려면 변호사를 고용하여 문서를 검토하고 협상을 도와주십시오.
귀하의리스는 믿을 수 없을 정도로 일방적이고 부담스러워 보일 수 있습니다. 그러나 그러한 조항들 중 상당수는 훌륭한 이유가 있으며, 변호사는 언제자를 수 있고 언제 위험을 감수 할 것인지 결정할 수 있습니다.
자세한 내용은
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