부동산 사업을 처음 접해 보셨거나이 지역을 처음 방문하신 분은 도움을 받으십시오. CMA는 단순한 비교 수학이 아닙니다. 제시된 데이터에 근거하여 판단을 내리기 위해서는 특정 지역의 부동산 판매에 대한 철저한 지식이 필요합니다. "부동산은 현지입니다"는 사실이기 때문에 잘 알려진 견적이며 현지 시장에 대해 모두 배워야합니다.
다른 말로하면, 당신은 당신의 시장에 대해, 그리고 한 지역의 주택이 다른 지역의 비교 가능한 주택보다 다르게 그리고 더 높거나 낮은 가격으로 판매되는 이유를 알아야합니다.
이웃과 부동산에 대해 알지 못하고 숫자를 비교하면 재앙이 될 수 있습니다. CMA에서 가장 중요한 단일 활동은 비교 가능한 특성의 선택입니다.
신중하게 수집 된 비교 가능한 속성
주제 자산과 비교할만한 특성을 선택할 때 중요한 고려 사항은 다음과 같습니다.
- 통계적으로 그룹의 대량 판매를 훨씬 상회하거나 훨씬 밑도는 판매는 용의주합니다. 발산에 대한 타당한 이유가있을 수 있습니다. 당신이 최근의 광고를 충분히 가지고 있다면, 너무 높은 가격과 너무 낮은 가격의 판매를 버리십시오.
- 사용되지 않는 광고를 정당화 할 수 있는지 확인하십시오. 비교 대상이 적절하지 않다고 판단되면 정당한 이유가 있습니다. 나중에 고객이 특정 주택을 사용하지 않은 이유에 대해 질문하는 경우 정직하게 답변하고 행동을 정당화 할 수 있기를 바랍니다.
- 피사체의 지역과 비슷한 지 또는 최대한 가깝게 당깁니다. 같은 지역에서 충분한 광고를 찾을 수 없다면 다른 지역의 유사한 지역에서 광고를 사용하는 것이 필요할 수 있습니다.
- 너무 오래되지 않은 판매 된 비교품을 사용하십시오. 가능한 한 현재의 일정으로 머물러 라. 빠른 시장에서 이것은 쉽지만 판매가 느릴 때는 그렇게 쉽지는 않습니다. 2 ~ 3 개월 이상 되돌아 가야한다면 장기간에 걸쳐 주관적인 조정이 필요할 것입니다. 정확하게하는 법에 대한 규칙이 없기 때문에 쉽지 않습니다.
- 수량이 허용되는 경우 유사한 구조 유형 만 사용하십시오. 하나의 사례가 귀하의 대상 부동산이 단일 이야기 집일 수 있고 많은 comps가 두 가지 이야기 일 수 있습니다. 고령화로 인해 많은 노인이 한 이야기 집을 찾고 있으므로 수요가 더 많을 수 있습니다.
속성 차이 값 조정
유사한 속성을 비교할 때 항상 차이가 있습니다. 해당 부동산과의 차이점에 대해 해당 부동산의 가치 추정치를 조정하십시오.
- 로트 또는 면적 크기 차이의 값을 더하거나 뺍니다.
- 침실, 욕조, 차고 등의 기능 차이에 대해서도 동일하게하십시오.
- 판매 가격에 영향을 미칠 수있는 자금 조달 차이를 살펴보십시오. 판매자 금융은 때로는 실제 가치와 관련이없는 부동산에 대해 더 높은 가격으로 지불 할 수 있습니다. 이것들은 "팔 길이"트랜잭션 일 필요가 있음을 기억하십시오. 특별한 상황, 가족 판매, 조난 판매 등이 없어야합니다.
경쟁 시장의 현재 분석
귀하의 상장 잠재 고객 / 고객에 대한 완전하고 상세한 보고서는 상장 된 부동산에 대한 비슷한 시장 분석과 그 당시에 그들의 집과 경쟁하지 않으면 완료 될 수 없습니다. 귀하의 정가 권장액은 해당 지역에 얼마나 많은 주택이 나열되어 있으며 그 정가에 따라 위 또는 아래로 수정할 수 있습니다.
가장 낮은 판매량의 재고가있는 재고품이 있음을 알게되면 현 시장의 재고가 상당히 많아지면 목록 가격 견적을 약간 하향 조정할 수 있습니다. 다른 방향으로 가고, 가용 한 주택이 더 적다면, 당신은 당신의 요구하는 가격을 상향 조정할 수있을 것입니다.
이해하기 쉬운 형식으로 표시되는 결과
이것은 "꽤"에 대한 홍보가 아닙니다. 비교 시장 분석을 위해 매우 세련된 보고서를 작성하는 거의 모든 MLS 시스템을위한 소프트웨어 솔루션이 있습니다. 그 가치는 데이터와 해석에 있습니다. "프리젠 테이션"의 명쾌함을 데이터 선택 및 해석보다 중요하게 생각하지 마십시오.